На сегодняшний день покупка квартиры становится обычной сделкой. Для экономии финансов, большинство людей отдают предпочтениям недвижимости на первичном рынке. Новостройки пользуются популярностью из-за того, что объект еще не достроен и не сдан и оплата производится напрямую застройщику. Такие квартиры продают через предварительный договор купли-продажи.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Договор представляет собой соглашение между компанией застройщика и покупателем, оформленный в письменной форме. При окончании строительных работ квартира будет передана в полноправное пользование гражданину и заключен основной договор купли-продажи недвижимости. Условия, прописанные в предварительном договоре, сохраняются и для основного.
Факт передачи денежных средств говорит о вашем стремлении получить квартиру и является залогом. Пока объект не построен говорить о вложении средств в недвижимость невозможно, так как нет документа, подтверждающего право собственности на нее.
Как обстоит дело на практике. Договор подписан, денежные средства переданы, недвижимость не получена. Она стоит, строится и будет построена через некоторое время, но на данный момент непригодна для проживания. Получается квартира куплена для застройщика.
В будущем, если недвижимость не будет построена или по иным причинам заказчик откажется от подписания основного договора, покупатель сможет вернуть затраченные средства только через суд. Сумма к возврату будет начислена с учетом инфляции за прошедший период.
Юридическая сторона сделки. С точки зрения закона, сделка по предварительному договору купли-продажи недвижимости считается ничтожной или притворной. Перечислением денежных средств за недостроенную недвижимость, вы помогаете ему сдать объект. И судебной практики нередки случаи, когда застройщик продает квартиру, на которую оформлен предварительный договор, другому человеку. Все это совершается после сдачи дома.
Регистрировать в соответствующем государственном органе данный договор не нужно. Застройщики, цель которых обмануть клиента, могут заключить на одну квартиру несколько договоров. В нем не указывается также и время сдачи дома. При затягивании сроков, неустойка выплачиваться не будет. Фирма – подрядчик может затягивать сроки, покупателю придется только ожидать сдачи дома.
Прежде чем подписать предварительный договор подумайте. Вы можете потерять все накопления и так и не получить квартиры. Проверьте время работы застройщика на рынке, почитайте отзывы о нем.
Менее рискованный вариант, приобрести квартиру через агентства недвижимости, которое предложит вам несколько вариантов надежных застройщиков. Для агентства выгоднее работать с крупными и надежными компаниями, тем самым они увеличат количества своих клиентов и укрепят репутацию.
Существенные условия договора
В предварительном договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны основные условия заключения. Впоследствии они будут перенесены в основной договор. Если в документе не указаны условия, договор считается незаключённым.
Основные пункты:
- Полная информация по объекту недвижимости – предмет договора.
- Стороны – субъекты договора.
- Цена на квартиру и подробная формула расчет стоимости.
- Срок действия предварительного договора, т. е. через какое время стороны обязуются подписать основной.
Закрепив в договоре эти пункты, вы гарантируете условия выполнения сделки. Покупатель приобретает недвижимость по цене указанной в предварительном договоре. Застройщик продает квартиру сразу после завершения строительства.
В случае когда при наступлении момента заключения основного договора, она из сторон изменит решение, пострадавший участник имеет право обратиться в суд.
Ответчика обяжут в судебном процессе заключить сделку или оплатить неустойку.
Задаток или аванс также представляет определенную гарантию. Его размер зависит от суммы сделки. В среднем он равен 7-9%. Если в договоре указан задаток, данный документ, может быть, расторгнут без последствий для сторон. Например, цена на недвижимость возросла, и продавец продает квартиру другим. В случае задатка, невыполнение продавцом условий, несет штрафные санкции. Они составляют размер двойного задатка.
Требования к оформлению
- Документ начинается с установления даты и места заключения.
- Указываются реквизиты сторон.
- Предметом договора является недвижимость. На этом пункте стоит остановиться более подробно. Укажите полный адрес квартиры, этаж, общая и жилая площадь, расположение окон и дверей на схеме, присвоенный в кадастре номер. То есть всю информацию, благодаря которой можно идентифицировать квартиру.
- Следует указать на какой срок, заключается предварительный договор. Дата начала и дата окончания.
- Условия, по которым заключена договоренность
- К обязанностям сторон относятся: заключение основного договора. Второстепенные обязанности указываются по желанию.
- К ответственности сторон.
- В жизни случаются разные обстоятельства, поэтому при заключении предварительного договора обязательно стоит внести пункт о расторжении. Укажите подробно основания для прекращения юридических отношений. По мирному соглашению сторон или в одностороннем договор можно расторгнуть. Операция возможна при письменном заявлении.
- Различные непредвиденные обстоятельства: от стихийных бедствий до потери покупателя работы.
- Иные условия.
- В заключение обязательно вносятся реквизиты сторон: Ф.И.О., паспортные данные, прописка.
- Подписи и дата.
предварительного договора купли-продажи квартиры в формате MS Word.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
Многие считаю, что предварительный договор ни к чему не обязывает. Его расторжение отразится на виновной стороне в виде штрафных санкций или оплаты двойного размера задатка.
Согласно закону составление такого договора разрешается. Но делая выводы из судебной практики, договор считается ничтожным, т.к. договор оформляется на объект, который не зарегистрирован как недвижимость. Суммы, переданные застройщику, можно будет вернуть только через суд.
Предварительный договор не может включить в себя все условия основного. Поэтому могут возникнуть споры, при подписании заключительного договора. Дабы избежать подобного, следует подробно прописывать все условия, имеющие юридическую силу.
Срок действия договора
В этом договоре указывают срок заключения основного договора. В случае, не указывания договор считается составленным на год. Через этот период обязательно составление основного договора (ГК РФ). Когда затягивается время с заключением основного договора или появляются новые обстоятельства, противоречащие условиям, следует обратиться в суд.
Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Если вы заключаете договор в агентстве – недвижимости, то такой договор обладает юридической силой.
Расторгнуть договор можно опираясь на ст.450 ГК РФ – Изменения и расторжение договора, возможно, по соглашению сторон мирным путем или через суд в одностороннем порядке.
Внести изменения в предварительный договор (ст.452 ГК РФ):
- Изменения вносятся в дополнительное соглашение. Оно составляется в форме, аналогичной предварительному договору.
- Желание внести изменения может возникнуть только с одной стороны. Если другая сторона не согласится, можно обратиться с запросом об изменении в суд.
Таким образом, составление предварительного договора имеет ряд плюсов обеих сторон. Продавец может закончить строительство на деньги, вложенные покупателем в квартиру. Будущий квартирант приобретает недвижимость по низкой цене, чем стоимость готовой недвижимости.
