Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать
Изменение жизненной ситуации заставляет порой задуматься, а можно ли продать квартиру в ипотеке? Предлагаем разобраться, в каких случаях недвижимость реализовать получится, как это сделать правильно и удастся ли получить прибыль.
Кто принимает решение?
Чаще всего речь о том, как продать квартиру в ипотеке, заходит в двух случаях:
финансовое положение изменилось в худшую сторону и возможность выплачивать ипотечный кредит на имеющихся условиях тает с каждым днем;
семейные обстоятельства – развод или рождение ребенка, когда площади купленной квартиры опять стало недостаточно.
Важно понимать главное – пока не погашена задолженность по ипотечному кредиту, недвижимость находится в залоге у банка. Фактически вы можете проживать в квартире, делать в ней ремонт и проводить благоустройство, но принять самостоятельное решение о том, как продавать квартиру с невыплаченной ипотекой – самостоятельно или через агентство, не можете.
Важно! Для запуска процедуры реализации недвижимости потребуется разрешение финансовой организации (банка).
В кредитном договоре прописываются правила эксплуатации ипотечного жилья. Например, запрещается делать перепланировку, пока кредит не погашен. Не нарушайте их. В противном случае у банка будут веские основания для отказа. В большинстве же случаев банкиры идут навстречу и разрешают продать ипотечное жилье, ведь им невыгодно возиться с неплатежеспособным клиентом.
Каким путем пойти?
Продать квартиру с неоплаченным кредитом невозможно, поэтому нужно снять обременение. Существует несколько вариантов.
Из собственных средств
Для закрытия ипотечного кредита придется изыскать сумму в размере непогашенного остатка. Где? Занять у родственников, откупорить кубышку или взять новый потребительский кредит – все варианты не слишком привлекательны с учетом того, что жилье продается, скорее всего, из-за ухудшения платежеспособности.
Если деньги все-таки найдены и с банком удалось рассчитаться, обременения снимаются, и владелец может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Хороший покупатель
Найти покупателя на ипотечную квартиру сложно, но реально. Тот, кому очень понравится выставленное на продажу жилье, погасит ипотеку (сумма входит в стоимость квартиры) и заплатит за сами квадратные метры. Здесь нужно помнить о двух моментах:
на руки продавец получит меньше (часть суммы уйдет на погашение кредитной задолженности);
завлечь покупателя удастся только хорошей скидкой, а значит, продавец в деньгах потеряет (зато спать сможет спокойно).
На заметку! Существует ряд покупателей, которые намеренно ищут ипотечное жилье, чтобы инвестировать с максимальной выгодой.
Занять у агентства
Если квартиру решено продавать через риелторов, то крупные агентства предоставляют клиентам займы для закрытия ипотечного долга. Плюсы у этого пути есть:
не придется тратить время на поиски вариантов;
не нужно снова идти на поклон к банкирам.
Но и о минусах стоит не забывать – большой процент по займу (от 18%), а это означает двойные убытки – в ипотечную задолженность войдут и проценты банка, и навар агентства, предоставившего деньги в долг. Услуги риелторов также придется оплатить (скорее всего, они просто возьмут свой процент из денег, которые внесет за квартиру найденный ими покупатель). Ну и остается большой риск нарваться на мошенников, которые оставят у разбитого корыта.
Специальные программы банков
Тем, кто задумывается, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, стоит рассмотреть вариант реализации недвижимости по спецпрограмме. У многих банков в залоге есть объекты – жилые и коммерческие (то, что банкиры забрали себе через суд у тех, кто не смог своевременно расплатиться по кредиту).
Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка таким образом? Можно. Для этого необязательно дожидаться судебного решения и выселения из жилья. Следует обратиться в банк с заявлением о невозможности погашать ипотеку. После одобрения заявки объект выставят на продажу, и как только на него найдется покупатель, который внесет деньги, задолженность закроется, а жилплощадь перейдет к новому владельцу. Трудность этого варианта заключается в том, что поиск покупателя занимает время, к тому же нужно быть юридически подкованным, чтобы остаться в максимальном выигрыше и не позволить банкирам содрать лишнего.
Важно! Не во всех банках действуют спецпрограммы по продаже залогового жилья, но, например, заемщикам ВТБ24 не стоит переживать, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, потому что в этом банке действует программа Витрина залогового имущества.
Что предпринять?
Рассмотрим последовательность действия в случаях, когда нужно избавиться от жилья с ипотечным обременением.
Как продать квартиру по ипотеке – пошаговая инструкция
Шаг 1. Выбор пути – самостоятельно (поиск личных средств или покупателя, готового оплатить ипотеку и остатки от стоимости объекта), продажа через агентство или через банк.
Шаг 2. Сбор документов (список формируется с учетом выбранного пути, а также принадлежности жилья к старому или новому фонду).
Шаг 3 . Снятие обременение – закрытие ипотеки в банке.
Шаг 4. Оформление сделки купли-продажи.
Какие документы на квартиру нужны?
Для жилплощади в новостройке: договор долевого участия, паспорт, договор на переуступку прав, ипотечный договор с банком.
Для «квадратов» в старом фонде: паспорт, св-во оценки стоимости жилья, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, банковский кредитный договор.
Полные списки документов всегда формируются с учетом конкретики.
Плюсы и минусы
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке? По большому счету, нет. Финансовые потери обязательно будут. С другой стороны – удастся вернуть часть денег, и это лучше, чем копить долги из-за невозможности оплачивать ипотеку и потерять жилье по суду. Напомним и о риске отказа покупателя от сделки после погашения ипотеки – придется ему возвращать деньги, а где их взять? Придется опять где-то занимать.
Зато ипотечное жилье выгодно покупать, так как риски покупателя компенсируются хорошими скидками. Какие проблемы возможны? Продавец, получивший залог, может снять за счет покупателя обременение с объекта, а затем забыть об оказанной услуге и распорядиться недвижимостью как его душеньке будет угодно. Именно поэтому лучше все-таки не заниматься самостоятельной продажей ипотечного жилья, а провести сделку через крупное агентство недвижимости или банк.
Важно! Покупателю не нужно вносить деньги для снятия обременения до получения разрешения от банка – он может просто-напросто запретить продажу залогового имущества.
В заключение напомним, что в каждом конкретном случае появляется масса подводных камней, поэтому рекомендуем проконсультироваться с юристом, чтобы избежать финансовых потерь и судебных разбирательств.
