Как получить льготную ипотеку с государственной поддержкой

Старт программе льготного ипотечного кредитования был дан в марте 2015 года. С тех пор многие семьи интересуются, как и на каких условиях можно получить ипотеку с государственной поддержкой. Положения такого кредита выгодны и гражданам, и банкам, и строительному сектору, так как позволяют относительно дешево приобрести жилье у аккредитованного застройщика на первичном рынке.

Ипотека с государственной поддержкой, или льготная ипотека – это специальная программа кредитования, призванная облегчить кредитное бремя некоторым категориям граждан за счет использования средств Пенсионного фонда.

Правительство совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования разработало несколько программ такого кредитования:

• субсидия на покупку жилья – по этой схеме государство компенсирует до 35% от стоимости квартиры, если в семье имеется хоть один супруг моложе 35 лет;
• продажа жилья по цене застройщика без наценки – то есть значительно ниже среднерыночной;
• льготные условия кредитования, в том числе сниженная процентная ставка – от 11% годовых в противовес «стандартным» 14-15%.

Самым популярным, конечно, является последний вид программы. На самом деле банк получает полную стоимость кредита, но разницу компенсирует государство за счет федеральных средств. В выигрыше остаются все: банк получает полный доход, застройщик продает жилье по выгодной цене, а заемщик платит значительно меньше, чем при стандартных условиях. В результате развивается строительство, получает доходы банковский сектор, а россияне получают возможность приобрести собственное жилье.

Условия жилищного кредита с государственной поддержкой в 2016 году более чем лояльные:

• ставка – от 11% годовых, что равно ставке рефинансирования, при увеличении последней вероятно повышение минимальной ставки по ипотеке;
• максимальный срок займа – 30 лет, при условии, что заемщик не достигает пенсионного возраста – в последнем случае срок уменьшается соответственно дате выхода на заслуженный отдых;
• срок действия предварительного одобрения – 3 месяца (иными словами, у заемщика есть 3 месяца для поиска подходящего жилища и оформления всех документов);
• уменьшенный первоначальный взнос – от 15%;
• при предоставлении залога уплата взноса не обязательна;
• при оплате более чем 40% от стоимости покупки ставка снижается – конечно, не до 3%, но существенно;
• страхование жизни и здоровья не обязательно, равно как и имущества и права на него (в обычной ипотеке страхование жилища и титула обязательно);
• отсутствуют банковские комиссии и скрытые проценты;
• максимальная сумма займа – 8 миллионов для столиц и 3 миллиона для региона.

Кроме того, льготному заемщику предоставляются дополнительные бонусы:

• возможность отсрочки первых выплат до момента фактического вступления во владение недвижимостью;
• кредитные каникулы сроком до 1 года (предоставляются один раз за весь срок действия ипотеки с государственной поддержкой);
• возможность привлечения до 3 созаемщиков для увеличения вероятности одобрения займа;
• сохраняется возможность оформления налогового вычета на покупку недвижимости.

При всей привлекательности ипотеки с господдержкой, программа не лишена ряда недостатков. И прежде чем спешить оформлять льготный жилищный кредит, с ними стоит ознакомиться.

Недостатки программы вытекают прямо из ее специфики:

1. Необходимость уплаты первоначального взноса либо предоставление залога. Это общий недостаток всех ипотечных программ. С 2014 года существенно был повышен порог входа для желающих приобрести собственное жилье – с 10% до 20%. Некоторые банки предлагают 15% «первоначалки», но только по особым продуктам.
2. Невозможность приобрести жилье на вторичном рынке. По программе получить квартиру заемщики могут только в новостройке – и то далеко не в каждой. Застройщик должен участвовать в федеральной программе и иметь соответствующую аккредитацию. При этом некоторые банки вводят дополнительные ограничения – например, можно купить квартиру не больше определенной площади и при условии, что дом готов на 80%.
3. Ограниченность выбора – это прямое следствие предыдущего недостатка. Так как аккредитованных застройщиков, особенно в небольших городах, мало, то и выбор для покупки квартиры не очень большой. Может оказаться, что купить жилье можно только в строящемся районе города, где не налажена инфраструктура. К тому же в новой квартире обязательно придется делать ремонт – максимум можно рассчитывать на чистовую отделку.
4. Ограниченное число банков, участвующих в программе, отсутствие реального выбора между ними. Несмотря на то, что базовые параметры ипотеки с государственной поддержкой во всех банках, участвующих в программе, одинаковы, могут различаться списки аккредитованных застройщиков, имеются специфические требования к заемщикам, что создает определенные трудности.
5. Сниженная процентная ставка (та самая, пресловутая 11%) начинает действовать не сразу, а только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а новый жилец получит документы о праве собственности на руки. До этого времени платить придется на общих условиях. И если срок сдачи дома затянется, то можно не рассчитать бюджет.

При опубликовании программы в 2015 году предполагалось, что получить льготный кредит можно будет только до 30 марта 2016 года. При этом был определен максимальный размер субсидий, и при превышении лимита предполагалось сворачивание проекта.

Однако министр строительства России Михаил Мень сообщил, что действие программы продлено до 31 декабря 2016 года. Так что взять ипотеку с государственной поддержкой на льготных условиях еще можно успеть.

Важный момент: после 31 декабря 2016 года оформить льготный кредит уже не получится, даже если есть предварительное одобрение. Нужно успеть завершить оформление сделки до крайнего срока, иначе получится неприятный сюрприз.

На сегодняшний день в программе участвует около 10 крупных федеральных банков:

Однако заемщику целесообразнее подойти в отделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Его специалисты помогут подобрать не только подходящий банковский продукт, но и квартиру, окажут сопровождение сделки, разъяснят все непонятные моменты.

Считается, что оформить ипотеку с государственной поддержкой могут только бюджетники и другие категории льготников. На самом деле это не так, даже напротив: граждане, относящиеся к категории социально незащищенных, вряд ли смогут получить хоть какой-то заем, так как они входят в группу риска и не отвечают базовым требованиям о платежеспособности.

В 2014-2015 годах действовали различные федеральные программы наподобие «Жилье молодым», «Сельский доктор» и т. д. Однако в 2016 году большинство банков отказались от них, так как по ним оформляли кредиты неплатежеспособные граждане. Теперь кредитные учреждения гораздо тщательнее отбирают клиентов.

Соответственно, изменился и портрет потенциального заемщика:

• возраст – от 21 года до 45 лет;
• место прописки и место проживания – в том же населенном пункте, где он собирается купить жилье;
• наличие первоначального взноса в размере не меньше 15%;
• общий стаж работы – не меньше года, на последнем месте – не менее полугода;
• достаточный доход (расходы на выплаты по займу не должны превышать 40% задекларированного дохода).

Чтобы оформить ипотеку с государственной поддержкой, заемщику необходимо предоставить документы:

• удостоверяющие личность (паспорт, водительские права, ИНН, СНИЛС, удостоверение и т. д.);
• свидетельствующие о семейном положении (наличие брачных уз и детей, брачный контракт);
• справки о финансовом положении (2-НДФЛ, декларация о доходах за прошлый год и т. д.);
• документы об имущественном положении (свидетельство на квартиру, автомобиль, землю и т. д.);
• при предоставлении залога – оценку стоимости имущества;
• документы на приобретаемую квартиру.

Полный список документов дадут в банке. Обычно это базовый, типичный набор, который потребуют при оформлении любого займа.

Таким образом, несмотря на все эти ограничения, ипотека с государственной поддержкой остается в большинстве случаев оптимальным решением жилищного вопроса. Возможность приобрести собственное жилье с использованием льготного займа или с покрытием части цены субсидией от государства привлекает многие семьи. Однако требования к потенциальным заемщикам ужесточаются, и социально незащищенные и некредитоспособные слои населения не могут рассчитывать на стопроцентное одобрение заявки. В то же время обращение в АИЖК поможет свести риски неодобрения к нулю за счет правильного подбора жилища и подходящей банковской программы.