Как выгодно купить квартиру в ипотеку ; подробное руководство

Тысячи российских семей решили свои жилищные проблемы с помощью ипотеки. Привлечение кредитных средств позволяет в течение короткого срока обзавестись собственностью. Придерживаясь рекомендаций, как купить квартиру в ипотеку, каждый заемщик сможет успешно преодолеть все этапы сделки и в скором времени получить заветные ключи от новой собственности.

Порядок одалживания на возмездной основе средств банком заемщику, планирующему купить жилье, утвержден положениями закона «Об ипотеке», принятого в 1998 году. Процентная ставка по ипотечным займам традиционно ниже, чем остальные виды займов. Последние программы, действующие в 2017 году, предусматривают самые низкие ставки за последнее время. Например, крупнейший Сберегательный банк снизил процент до 8,4, что делает ипотеку еще более доступной.

Кризисные явления в экономике сопровождаются общим снижением цен на недвижимость. В результате создаются оптимальные условия для покупки жилья в ипотеку: удешевление процентной переплаты и снижение общей стоимости расходов на сделку.

Величина ставки, различаясь в каждой отдельной банковской структуре, во многом зависит от готовности покупателя подтвердить свою платежеспособность и свою надежность. Сделка с недвижимостью за кредитные средства потребует основательной подготовки.

Существует несколько общих положений, характерных для всех ипотечных кредитов:

1. Обязательность залогового обеспечения. Ипотека предполагает оформление приобретаемого объекта в залог, ограничивая права собственника вплоть до последней выплаты и закрытия кредитной линии.
2. Длительность кредитования. Так как сумма кредита отличается внушительностью, выплатить в короткий срок ее не получится. В связи с этим банк финансирует сделку, требуя возмещения с процентами в течение длительного периода. Максимальный период кредитования на текущий момент – 30 лет.
3. Требование уплаты первого взноса. Подавляющее число ипотек предполагает внесение заемщиком части суммы покупки квартиры (не менее 10%). Процентная ставка устанавливается с учетом доли, которую готов оплатить заемщик из личных сбережений – чем больше взнос, тем ниже ставка. В виде исключения допускаются ипотеки без первого взноса, однако в таком случае используются иные источники финансирования (субсидии, материнский капитал и т. д.)
4. Ограничение параметров, которым должен соответствовать приобретаемый объект. Практически каждый банк настаивает на приобретении современного жилья, годного для проживания, в неаварийном состоянии и не подлежащего сносу.
5. При желании и наличии возможностей многие клиенты используют свое право заемщика на досрочное погашение. Однако ввиду расчета платежей аннуитетным способом лучше всего досрочно выплатить долг перед кредитором в первой половине срока, сокращая тем самым переплаты по процентам.
6. Широко распространена практика зачета сертификатов (за рождение второго ребенка, для переселенцев, военнослужащих).

Кроме того, ввиду серьезности последствий сделки с недвижимостью и операций с крупными суммами, при оформлении договора банки предъявляют достаточно высокие требования: стабильность заработка, его достаточность для покрытия текущих нужд и оплаты ежемесячного взноса. Как и при потребительском кредитовании, в отдельных случаях банку будет достаточно минимального набора документов (как правило, подтверждающих личность). Однако ценой за предоставленные условия станет повышение ставки за использование заемных средств, а также увеличенный размер доли, вносимой лично заемщиком.

Особые характеристики ипотеки имеют множество свойств, положительно влияющих на заемщика, однако есть и свои недостатки.

Предназначение ипотеки – быстрое получение недвижимости за счет использования заемных средств, выданных на определенных условиях, и наличия обязательств полной выплаты основного долга и процентов за финансовую услугу банка.

Помимо главного достоинства – получения жилья в течение короткого срока времени, существует множество других достоинств:

1. Ипотека позволяет, спустя некоторое время, стать полноправным собственником жилья, не обладая изначально всей суммой для покупки. Известно, что недвижимость – надежная инвестиция в будущее, цена которой на протяжении длительного периода времени может вырасти в разы. В результате, по окончании выплат банку, недвижимость может быть оценена гораздо выше, чем на этапе покупки.
2. В некоторых ситуациях, ипотека – единственный выход для реализации государственных жилищных программ отдельным категориям граждан (ипотека военным, жилье молодой семье, учителям и т. д.)
3. Процент банка минимален, что позволяет обойтись меньшей суммой средств на покупку квартиры в ипотеку, оставив часть средств на выполнение ремонта, приобретение мебели, техническое оснащение жилья.

Последний довод в пользу выбора ипотеки имеет большое значение для тех, кто вовсе не имеет собственной крыши над головой. Съемное жилье требует ежемесячных существенных расходов. Простой подсчет расходов за несколько лет съема жилья и сравнение их с общей переплатой по процентам говорят об очевидной выгоде кредита. Многие бывшие арендаторы съемного жилья выбирают ипотеку, ежемесячная выплата по которой равна сумме платы за месяц аренды. Таким образом, заемщик нисколько не ухудшает своего финансового положения, а семейный бюджет не страдает.

Все положительные свойства сопровождаются определенными неудобствами и ограничениями, возникающими на время осуществления выплаты долга:

• ставка понижается сравнительно медленно, каждый банк устанавливает свой лимит прибыли не менее 11-13% годовых;
• как при любой кредитной сделке, клиент обретает обязательства по своевременному погашению и выполняет другие требования банка, в противном случае в рамках договора начисляются пени и штрафы;
• большая самонадеянность и неправильный расчет собственных сил могут привести к тому, что финансовые обязательства будут слишком высоки, что негативно отразится на благосостоянии семьи. Непомерные выплаты при ухудшении финансового положения клиента прежде всего связаны с неверной оценкой собственных возможностей;
• хроническое нарушение условий договора дает право банку расторгнуть договор с клиентом, погашая оставшийся долг суммой, вырученной от продажи залогового жилья. В результате клиент рискует потерять недвижимость, нарушая условия договора;
• При рассмотрении заявки на ипотеку банк будет тщательно проверять кредитную историю будущего заемщика, его платежеспособность, предъявлять требования к наличию гражданства и прописки в регионе присутствия банка и прочее.

Несмотря на определенные опасности развития негативных последствий при ипотеке, следует помнить, что они грозят только в случае, если нарушены требования банка или просрочены кредитные обязательства.

Покупая квартиру в ипотеку, первое, с чего стоит начать процесс согласования, это выбор кредитора, готового предоставить оптимальные условия. Будущий собственник отправляет запросы в несколько банков с предварительными заявками. Полученные ответы из банков необходимо тщательно изучить на предмет:

• выполнимости требований к оформлению;
• величины переплаты по процентам;
• соответствия размера кредитования требуемой для покупки сумме;
• соответствия заемщика требованиям кредитора.

Сэкономить время на отправку заявок и обработку ответов можно, действуя через онлайн-обращения, после исключения из списка потенциальных кредиторов тех, условия которых заведомо невыполнимы в конкретной ситуации. На помощь клиенту приходят различные калькуляторы, позволяющие предварительно оценить, какую сумму по ипотеке на покупку квартиры и на какой период готов ссудить банк при условии внесения определенной доли в качестве первого взноса, а также исходя из размера ежемесячного дохода семьи.

Каждый заемщик, решивший оформить квартиру в ипотеку, будет придерживаться примерно одинакового алгоритма.

В большинстве случаев устанавливаются следующие этапы покупки квартиры в ипотеку:

1. Выбор кредитной организации и программы.
2. Предварительный сбор документов для получения одобрения на кредитную линию.
3. Направление заявки и получение ответа от банка.
4. На основании сведений в БКИ (бюро кредитных историй), справок о доходе клиента, а также иных документов банк выносит решение о соответствии гражданина требуемым параметрам заемщика.
5. При положительном решении клиент переходит к фазе поиска квартиры и продавца, готового к оформлению сделки через ипотеку. Следует быть осторожным, так как далеко не всякое жилье будет кредитоваться банком. Только ликвидное жилье, которое можно будет реализовать в течение короткого периода, может стать объектом приобретения.
6. Если банк отказал в ипотеке, необходимо серьезно задуматься: каковы были основания для отказа. Возможно, предприняв определенные меры по исправлению кредитной истории, запросу меньшей суммы, увеличению доли первого взноса, привлечению созаемщика, проблема отказа банка будет решена. После коррекции линии поведения клиент подает заявки в другие финансовые структуры.
7. Когда клиент готов приобрести квартиру, сотрудник банка сообщает точный перечень бумаг, необходимый для оформления ссуды.
8. Служба безопасности банка оценивает все риски по сделке, тщательно проверяет юридическую чистоту квартиры.
9. В качестве обязательного условия выступает получение заключения независимого эксперта о рыночной стоимости квартиры. Эти данные потребуются для определения точной суммы ссуды и величины первоначального взноса.
10. Страхование залогового обеспечения производят накануне сделки с кредитором.
11. Когда все документы готовы и переданы в банк, назначается день сделки.

Следует не забывать, что начиная со дня заключения ипотечного договора, заемщик берет на себя обязательства по дооформлению документов в Росреестре, а далее – ежемесячному своевременному внесению платежей.

После того, как будущий собственник выбрал кредитора и получил предварительное одобрение, начинается ответственный процесс подбора жилья.

Помимо пожеланий покупателя, в учет принимаются и требования банка к ипотечной квартире.

Прежде всего отбор ведется в рамках разрешенных банком типов недвижимости: некоторые банки специализируются на новостройках, другие чаще работают на вторичном рынке.

Необходимо помнить об опасностях, которые влечет за собой покупка квартиры в ипотеку среди строящегося жилья: цены на такое жилье минимальны, однако риски очень велики. Чем ближе дата ввода жилья в эксплуатацию, тем меньше риски и выше стоимость метров.

В целях безопасности многие кредитные структуры ограничивают список возможных к приобретению объектов новостройками, возводимыми партнерами-застройщиками. Следует учесть, что ипотечная ставка до сдачи дома будет повышенной.

Если отбор осуществляется среди уже готового жилья, банк также вводит ограничения. Невозможно оформить покупку квартиры в аварийном или подлежащем сносу здании, недвижимость должна соответствовать современным представлениям о комфорте и предполагать наличие подведенных коммуникаций.

После выбора жилья и обсуждения условий сделки с продавцом заказывают оценку недвижимости. Зачастую банк имеет своих оценщиков, которые могут немного занижать оценочную стоимость. Это имеет большое значение при определении конечной суммы займа. Банк профинансирует только часть стоимости квартиры, за вычетом величины первого взноса. В результате занижения оценочной стоимости заемщик может столкнуться с необходимостью доплаты из собственных средств.

Данный этап предваряет завершение процесса оформления ипотеки. После получения одобрения специалист банка скажет, какие документы потребуются для сделки. Перечень может отличаться, однако существует общий список обязательных бумаг:

1. Гражданский паспорт заемщика.
2. Документ, подтверждающий семейный статус.
3. При наличии супруга – нотариальное согласие на сделку.
4. Справки о доходах.
5. Правоустанавливающие документы на собственность.
6. Кадастровый паспорт.
7. Заключение эксперта-оценщика с указанием стоимости жилья.
8. Документ, подтверждающий дееспособность заемщика.
9. Платежные квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
10. Для оформления сделки (если купля-продажа происходит в тот же день) также потребуются документы продавца.

В процессе рассмотрения документов на объект приобретения сотрудник банка может запросить дополнительные бумаги. Какие именно – определяет банковский служащий, исходя из конкретной ситуации.

Неотъемлемая часть ипотечной сделки – приобретение страховки. Как минимум банк запросит страхового обеспечения на объект залога. Данное требование соответствует положениям закона о залоговом имуществе. Однако часто кредитор выдвигает требование оформить полис страхования жизни и здоровья, права собственности и т. д.

Заемщик имеет право отказаться от дополнительных видов страхования, однако в этом случае процентная ставка по ипотеке увеличивается. Следует оценить все риски и выгоду от оформления страховки, прежде чем определить, как более выгодно купить квартиру в ипотеку.

Ипотека – длительные обязательства перед кредитором, поэтому возникает необходимость продления договора страхования за каждый год выплат, пока долг перед кредитором не будет полностью погашен.

После подписания ипотечного соглашения заемщик приобретает новые обязанности – юридические и финансовые. Следует внимательно прочитать пункты договора, прежде чем ставить свою подпись. При возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с ухудшением платежеспособности и изменением планов заемщика относительно жилья, все переговоры с банком будут вестись со ссылкой на действующее законодательство и условия заключенного соглашения.

Так как покупатель собирается расплачиваться с продавцом заемными средствами, зачастую купчая на квартиру подписывается в тот же день. Только после того, как договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, права на недвижимость переходят к заемщику, а продавец получает оговоренную договором сумму.

Еще один документ оформляется в день сделки – это закладная на купленную квартиру. Оформляется в Росреестре. Данная бумага представляет собой свидетельство того, что собственность находится в залоге. Наличие ее влечет указание в получаемых новым собственником документах отметки о наличии обременения «в силу ипотеки».

Быстрой можно назвать данную покупку лишь условно. Ввиду необходимости проведения нескольких этапов согласования сделки с продавцом, банком, получения дополнительных бумаг для оформления срок может значительно различаться в разных банках.

В целом рассмотрение заявки может продлиться от 2 дней до 1 рабочей недели. Как правило, клиенту сообщают о принятом решении не позднее истечения 10-дневного срока с момента отправки обращения.

На этапе поиска квартиры уходит значительная часть времени: иногда вариант уже заранее подобран, однако зачастую требуется потратить массу времени на осмотр недвижимости и обсуждение условий с продавцом. В среднем, подбор жилья длится до 4 месяцев. Следует учесть, что предварительное согласие банка имеет ограниченный период действия (не более полугода). Важно успеть выбрать квартиру и подготовиться к сделке в течение данного срока.

На заключительном этапе собирают оставшиеся справки, проводят оценку жилья, заключают договор со страховой и назначают день сделки.

Несложно подсчитать, что если человек хочет купить квартиру, нужно быть готовым к активным действиям по согласованию и сбору документов в течение 4-6 месяцев.

Если в отношении единого объекта собственности проблем с согласованием не возникает, то при покупке доли потребуются дополнительные мероприятия.

Потребность в выкупе доли возникает, если:

1. Выкупается оставшаяся часть недвижимости.
2. Покупается доля в квартире, к которой заемщик не имеет никакого отношения.

Первый вариант не станет поводом для отказа в кредитовании. Для кредитора и для заемщика данная сделка подразумевает наделение правом на единую собственность, которой он сможет распоряжаться в дальнейшем по своему усмотрению. Залогом станет не часть, а полностью вся квартира. В случае потребности продажи залога для погашения долга клиента банк сможет это выполнить беспрепятственно.

Если покупается только часть квартиры, с согласованием ипотеки могут возникнуть сложности. Данная сделка относится к действиям высокого риска. Большинство банков неохотно предоставляют финансирование в таких ситуациях.

В настоящее время действует великое множество разнообразных программ. Некоторые из них рассчитаны на предоставление стандартных условий, другие – направлены на выдачу займов с поддержкой государства (молодым семьям, военнослужащим, бюджетникам, держателям семейного сертификата и т. д.)

Все, что нужно для получения льготных условий, уточняют в соответствующих государственных службах, осуществляющих надзор за соблюдением прав определенных социальных категорий граждан.

Хорошие скидки по ставке предоставляются также зарплатным клиентам. Для получения льготного процента необходимо обращаться в банк, через который осуществляется выплата заработка на карту.

Действуя согласно указаниям специалиста банка, каждый гражданин, имеющий стабильный доход и определенные накопления, при удачном стечении обстоятельств сможет получить квартиру в собственность в течение 2-4 месяцев.