Сделка купли-продажи предполагает, что одна сторона, известная как продавец, обязуется передать другой стороне, то бишь покупателю, нечто за определенную цену. Таким образом, в отличие от дарения, такая процедура является возмездной. Более того, если в договоре не прописана цена, он рассматривается как ничтожный.
Одним из наиболее популярных вариантов данной сделки является купля-продажа недвижимости, а именно, квартиры.
Как составить договор купли-продажи на квартиру?
Итак, при передаче квартиры одним лицом (продавцом) другому лицу (покупателю) и получению ним за это определенных средств составляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть не только физлица, но и организации, а также, субъекты РФ, представленные соответствующими муниципальными организациями или органами.
Продать квартиру может лишь тот, кто является ее законным собственником. При составлении интересующего нас договора и дальнейшей регистрации перехода прав на квартиру требуется целый ряд документов. Так, если сторона сделки – физлицо, то подготовьте паспорт или другую удостоверяющую личность бумагу.
А если участник сделки – юрлицо, то потребуются:
- Свидетельство о регистрации юрлица;
- Учредительные бумаги;
- ИНН;
- Бумаги, подтверждающие факт внесения юрлица в соответствующий реестр;
- Распорядительные документы, фиксирующие факт создания предприятия.
- Когда имеются законные представители сторон – бумаги, подтверждающие их полномочия (доверенность, удостоверение опекуна и пр.);
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие, что продавец – собственник квартиры;
- Выписки из домовой книги;
- Кадастровый паспорт на квартиру и экспликация;
- Согласие органов опеки, если сделка касается несовершеннолетних или недееспособных граждан;
- Некоторые дополнительные бумаги:
- Заверенное согласие супруга/и продавца;
- Подтверждение соблюдения положений о преимущественном праве покупки при совместной собственности (отказ или согласие);
- Согласие заинтересованных лиц (рентополучателя, залогодержателя и пр.).
Обратимся к стандартному варианту процедуры, а также рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся случаи.
О том, как заполнять бланк договора купли-продажи квартиры, вам наглядно поведает следующий видеосюжет:
Актуальный образец
Ко всем сделкам, связанным с продажей имущества, с 2013 года применяется новое правило, согласно которому, регистрировать договор в службе Росреестра больше не нужно. Однако регистрации подлежит переход прав на предмет сделки, так что, без обращения в Росреестр обойтись все же не удастся. Имейте в виду, что в данной организации нужно будет оставить один экземпляр (непосредственно оригинал) договора.
Пример стандартного бланка для договора купли-продажи Вы можете посмотреть ниже. Следует отметить, что в нем содержатся обязательные элементы, которые будут присутствовать в частных вариантах данной бумаги, скорректированных в зависимости от конкретных условий сделки:
- Преамбула, в которой указан тип договора (название), место и точная дата его составления, ФИО сторон с указанием на то, кто из них выступает в роли продавца, а кто – в роли покупателя;
- Условия. В данном разделе подаются все сведения о квартире и правах продавца на нее:
- Адрес;
- Число комнат;
- Площадь (общая/жилая);
- Правоустанавливающие документы;
- Указание на тип собственности (общая долевая или просто собственность).
- Финансовая сторона. Здесь упоминается не только оговоренная стоимость, но и расписывается порядок расчета;
- Порядок передачи квартиры. Во избежание неприятных ситуаций нужно уточнить дату выезда прежних хозяев из квартиры;
- Права и, соответственно, обязанности участников;
- Отсылка к статьям ГК, с которыми стороны должны, в связи с данным договором, быть ознакомлены;
- Указание на проживающих в квартире лиц и дату их выписки из нее;
- Уточнение по поводу оплаты пошлины (1000 рублей) на регистрацию перехода прав: оплатить ее обязан покупатель, поскольку именно он получает данное право;
- Порядок действий при несоблюдении одной из сторон принятых обязанностей. Чем подробнее будет расписан данный пункт, тем проще будет решить спорную ситуацию;
- Дополнительные моменты. Например, здесь может идти речь о передаче вместе с квартирой находящейся в ней мебели, стационарного телефона и пр.;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Образец договора купли-продажи квартиры (Росреестр) вы можете здесь.
Образец договора купли-продажи квартиры
Покупка доли
Не всегда речь идет о передаче прав на всю квартиру. В некоторых случаях предметом сделки становится лишь ее часть.
Главным нюансом при продаже доли квартиры становится получение разрешения на данную сделку от прочих собственников. Как минимум за месяц до того, как заключается договор, продавец должен уведомить (бланк уведомления приложен) прочих владельцев о том, что планирует продать свою долю. Если никто из них не выразить желания ее приобрести, продавец может заключать договор с выбранным покупателем.
Эта процедура обусловлена наличием у прочих собственников долей квартиры преимущественного права на покупку. Если ее не выполнить, можно столкнуться с рядом неприятностей, ведь прочие собственники имеют право подать в суд для признания такой сделки недействительной и добиться права стать покупателем данной доли. Преимущественное право не действует, когда доля продается с торгов, а также, когда покупатель – плательщик ренты.
В договор купли-продажи доли кроме упомянутых в предыдущем разделе обязательных сведений входят такие пункты:
- Указание на размер доли;
- Данные о лицах, которые имеют право проживать в квартире, в которой находится выделенная доля.
Как и при покупке квартиры, переход прав обязательно регистрируется.
Образец такого договора вы можете .
Образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность
Жилище с задатком
Иногда при продаже квартиры продавец требует от покупателя задаток. Так бывает, когда, например, нужно оплатить долг по коммунальным платежам, чтобы продажа стала возможной.
Если продавец нарушит обязательства, ему придется возвратить покупателю задаток в двойном размере. Когда условия нарушает покупатель, деньги остаются у продавца.
Разумеется, передача задатка должна быть зафиксирована. Для этого может быть составлен предварительный договор купли-продажи (образец смотрите ниже) или отдельный договор о внесении этого самого задатка.
В соглашении о задатке указываются такие сведения:
- Личные данные о сторонах, их адреса;
- Подробная характеристика предмета сделки;
- Размер задатка;
- Обязательства и сроки их выполнения сторонами.
Для удобства мы поместили бланк-образец договора купли-продажи квартиры с задатком, который вы можете бесплатно.
Договор купли-продажи на квартиру с задатком
Далее мы поговорим о том, как составить договор на куплю-продажу квартиры с привлечением материнского капитала.
Привлечение материнского капитала
В связи с появлением такой программы как материнский капитал участились случаи приобретения квартиры с использованием данных средств. При этом существует два варианта развертывания событий. В первом случае покупатель обращается за кредитом под маткапитал в банк, чтобы сразу же отдать продавцу все деньги. Договор при этом остается типичным.
Часть стоимости квартиры, равная сумме капитала, переводится на счет продавца непосредственно пенсионным фондом в течение нескольких месяцев. В таком случае требуется специальный договор (образец ниже). Главной загвоздкой является тот момент, что ПФ согласится перечислить средства на счет продавца только после регистрации перехода прав на квартиру к покупателям, причем в равных долях между родителями и детьми.
Чтобы гарантировать выплату средств продавцу, квартира передается ему в залог до полного расчета. Покупатель при этом получает свидетельство о праве на квартиру с пометкой «залог в силу закона».
После выплаты остальной суммы составляется передаточный акт. Стороны вновь идут в Росреестр, где продавец подписывает бумагу о снятии залога, а покупатель получает свидетельство о праве без всяких обременений. Скачать образец документа можете здесь.
Образец договора купли-продажи на квартиру с материнским капиталом
Далее стоит поговорить о том, что собой являет договор купли-продажи квартиры несколькими покупателями, например двумя.
Несколько покупателей
Когда покупатель не один, квартира может быть приобретена как в совместную, так и в общую долевую собственность.
- В первом случае доли не выделяются.
- Во втором, на каждого покупателя отводится отдельная доля, и составляются договора купли-продажи квартиры на двух (или более) собственников.
Примеры договора с несколькими владельцами доступен для скачивания.
Образец договора на куплю-продажу квартиры на 2, 3 покупателей
О том, как восстановить договор купли продажи на квартиру, поговорим далее.
Восстановление документа
Если договор купли-продажи квартиры был каким-либо образом утерян, его можно восстановить несколькими способами:
- Если к созданию договора был привлечен нотариус, у него сохранился дубликат, который Вы можете получить, оплатить соответствующую пошлину. Затрата времени при этом будет минимальной.
- Получить копию договора с печатью можно в ФУГРЦ, где производилась регистрация прав собственности. Здесь также придется оплатить пошлину.
- Если же договор был оформлен до введения закона об обязательной регистрации прав, а к нотариусу Вы не обращались, единственный вариант – снять копию с договора продавца.
Иными путями восстановить текст договора не удастся, но подтвердить тот факт, что Вы – собственник квартиры, вполне возможно.
- Когда продавца найти не удается, следует обратиться в БТИ за подтверждением того, что Вы – владелец;
- В налоговой можно взять справку об уплате налогов по квартире, из которой следует, что Вы являетесь ее собственником (кстати, не забудьте о налоговом вычете).
Несколько очень полезных советов по вопросу купли-продажи недвижимости вам даст юрист из следующего видео:
Составление договора купли-продажи квартиры: распространенные ситуации
