При приобретении квартиры в собственность мало кому хочется после оплаты возвращать купленное. Причиной возврата или ограниченного пользования приобретенным имуществом становятся различного рода обременения, которые и делают невозможным нормально распоряжаться собственностью.
Виды обременений
Наиболее часто встречающиеся виды обремений прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации. К ним относятся:
- Квартиры, находящиеся под залогом в ипотеке;
- Квартиры, обремененные сервитутом;
- Квартиры, находящиеся в аренде;
- В доверительном управлении;
- Квартиры под арестом;
- Квартиры с рентой или опекой;
- Недвижимость, относящаяся к фонду памятников;
- Или квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние.
Более подробно данные виды обременения и риски при покупке мы раскроем далее.
Покупка квартиры в ипотеке
Как известно, приобретать, как и выставлять на продажу квартиру, которая находится под залогом у банка – незаконно. Владелец квартиры попросту не имеет никаких прав на продажу заложенного имущества. Логично будет предположить, что сделки с такой недвижимостью регистрировать откажутся.
По этой причине довольно-таки часто происходят казусные ситуации: деньги передаются собственнику квартиры без подписания определенных документов.
По сути вы просто передает сбережения человеку, не получая при этом ничего взамен. Для того чтобы этого избежать необходимо перед покупкой квартиры обратиться в Росреестр и взять справку о том, что квартира не находится под залогом у банка. Приобрести квартиру под залогом все-таки возможно, если:
- квартира находится в долевой собственности, и вы приобретаете долю, которая не заложена.
- если долг собственника будет полностью погашен.
Что касается последнего, то купить такую квартиру можно только с письменного разрешения банка на проведение такой сделки . После чего вы становитесь собственником, но до окончательной выплаты ипотеки квартира будет с обременением (в случае невыплаты долга вас обяжут его выплачивать, в противном случае квартира будет изъята).
Покупка квартиры с сервитутом
Приобретение квартиры с сервитутом означает покупка какой-либо из ее частей. То есть, приобретая долю в квартире, другие собственники на законных основаниях (по решению суда или договоренности с бывшим владельцем) имеют право проходить через вашу часть или даже пользоваться ею. Найти такую недвижимость на рынке редкость.
Для того чтобы новость об обремении вашей части сервитутом не стала для вас неожиданной, перед покупкой необходимо обратиться в Единый Реестр и заказать справку, которая либо подтвердит, либо опровергнет наличие обременения. В том случае, если о сервитуте вы узнали уже после покупки, существует несколько вариантов избавления от обременения:
- договориться с остальными собственники о переоборудовании входа (проделать новый или модернизировать имеющейся);
- попросту выкупить оставшиеся доли и стать полноценным собственником квартиры без обременения.
Покупка арендованной квартиры
Довольно-таки часто в последнее время мошенники продают арендованные квартиры. Как это происходит? Злоумышленники целенаправленно снимают квартиру меньше чем на год (в таком случае договор аренды в Росреестре регистрации не подлежит). На протяжении нескольких месяцев, пользуясь квартирой и являясь добросовестными арендаторами, они вносят арендную плату собственнику, подыскивая в это время ни о чем не подозревающих покупателей.
Найдя таковых, они либо не составляя договор купли-продажи, либо составляя липовый, получают деньги за недвижимость и скрываются. Добросовестный покупатель распоряжается квартирой до конца срока аренды, а после объявляется ни о чем не подозревающий реальный собственник. Не трудно догадаться, что составленный договор купли-продажи признается недействительным, квартира возвращается собственнику, а потраченные средства и злоумышленников можно будет найти только при помощи полиции.
Во избежание такой ситуации, квартиру, которая сдается в аренду можно приобрести, но:
- только у реального собственника;
- и только после составления нотариально заверенного договора купли-продажи (заверение договора у нотариуса является гарантией подлинности сделки и проверки всех данных обеих сторон).
В том случае, если на момент покупки в квартире все еще находятся арендаторы, то вам необходимо будет дождаться окончания договора аренды, но уже на правах собственника.
В доверительном управлении
Собственник квартиры, уезжая на длительный период времени, может передать свою недвижимость в доверительное управление. Для законного подтверждения такой передачи составляется договор.
Когда собственнику понадобится продать квартиру, он при помощи человека с которым заключен договор доверительного управления выставляет ее на продажу.
Нередки случаи, когда продажа осуществляется без такового согласия, по сути, сделка проводится за спиной у собственника.
Чтобы не стать жертвой махинации и не остаться потом без квартиры и денег, при составлении договора купли-продажи на недвижимость с таким видом обременения обратите внимание на то, чтобы:
- продавец расписывался от имени собственника;
- вместе с подписью стояла аббревиатура «Д.У.».
Без таких тонкостей реальный собственник с легкостью сможет признать договор недействительным. В случае правильно совершенной сделки вы становитесь новым собственником, а с квартиры снимается обременение.
Под арестом
Квартира, находящаяся под арестом, не подлежит продаже. Если собственник, нарушая закон, все-таки выставляет недвижимость с таким типом обременения на продажу, вы – откликнувшись на предложение, можете в последствие потерять деньги, потраченные на заключение такой сделки.
Для того чтобы избежать возникновения такой ситуации перед покупкой, да и вообще связи с продавцом обратитесь в ЕГРП, где вам будет выдана справка о наличии или отсутствии обременения в форме ареста на данное жилое помещение.
С рентой или опекой
Рента – это когда одна сторона собственник, передает другой стороне квартиру и обязует в обмен на полученное имущество пожизненно выплачивать установленную сумму. В противном случае, договор ренты может быть расторгнут. Продать квартиру до момента смерти собственника невозможно, как и стать, ее полноценным владельцем.
Многие недобросовестные граждане не дожидаясь кончины собственника, выставляют недвижимость на продажу. Такая сделка автоматически признается недействительной. Чтобы не стать жертвой мошенника обратитесь за выпиской в ЕГРП, где и будет прописано, обременена ли квартира рентой или нет.
Что касается опеки, то здесь идет речь о несовершеннолетних. Продавать недвижимость, где прописаны несовершеннолетние граждане, возможно только с разрешения органов опеки. В противном случае, сделка будет признана незаконной.
Недвижимость относится к фонду памятников
Для того чтобы приобрести такую квартиру, понадобится разрешение органов по охране памятников истории и культуры. Получив такое разрешение, и заключив договор купли-продажи, вы становитесь полноправным собственником, но с одним условием: вы обязуетесь ухаживать за памятником.
Различного рода переделки, косметический ремонт возможен только с разрешения органов по охране памятников культуры. Чтобы такое обременение не стало для вас разочарованием, обратитесь в администрацию вашего города и узнайте, не относится ли недвижимость к фонду памятников.
Решившись приобрести квартиру, не поленитесь все разузнать о ней. Ведь не так трудно потратить время, обратиться за справкой и узнать обо всех обременениях, нежели потом сожалеть о потерянных средствах и нервах. Будьте внимательны при составлении договора и не дайте мошенникам вас обмануть!
Как купить квартиру с обременением и с выгодой? Разъяснение на видео
Квартира с обременением — это не только проблемы и неприятности. Если верно подойти к вопросу, то, купив такую недвижимость, можно остаться в плюсе, а не в минусе. Смотрите на видео.
