Если в квартире наряду со взрослыми зарегистрирован ребенок, то продать ее будет нелегко. Владельцу квартиры придется приложить немало усилий, обойти не одну инстанцию. Ведь продавцы стремятся приобретать жилье, не обремененное третьим лицом. И особенные сложности возникают в случае, если этим лицом является человек, не достигший 18 лет.
Права ребенка
Основное право несовершеннолетнего при любых сделках с недвижимостью это не ухудшение жилищных условий. Данным вопросом занимаются органы опеки, именно к ним нужно будет обратиться перед продажей квартиры.
Органы попечительства руководствуются следующими критериями:
- Площадь новой недвижимости должна быть равной или большей продоваемой, но ни в коем случае, не меньше.
- Стоимость квартиры не должна быть уменьшена, иначе это может говорить о нецелесообразном использовании разницы этих сумм.
Законодательная база
С 2008 года получение официального разрешения со стороны органов опеки стало необязательным. В течение 7 лет действовал закон, согласно которому гражданин, намеревавшийся продать квартиру, где проживают дети, в обязательном порядке вынужден был обратиться в органы опеки за разрешением. Сегодня это касается только тех ситуаций, когда несовершеннолетний не только прописан, но и является полноправным или частичным собственником. Однако практика показывает, что разобраться в этом вопросе стоит и тем, чей ребенок не является владельцем квартиры.
Подобные сделки с жильем регулируют нормативные акты. Требования, которые предъявляют сотрудники государственных учреждений, предстают в глазах обычных граждан бюрократическими препонами. Все же, подкреплены они правовыми актами, согласно которым ребенок обладает теми же правами и свободами, что и взрослый. Разница лишь в том, что реализовать он их самостоятельно он не может. Сделать это он имеет право пока только с участием родителей, опекунов, усыновителей, то есть с помощью своих законных представителей.
Но даже в том случае, если родители живы и находятся в полном здравии , любые изменения в статусе жилой площади, которая полностью либо частично состоит в собственности детей, должны быть одобрены местными органами попечительства. И без согласования с этими органами государственной исполнительной власти ни одна сделка не может быть признана государством.
Если ребенок прописан
Если несовершеннолетний не является собственником, то получать разрешение от вышеупомянутых органов не понадобится. Предварительно нужно найти жилплощадь, где можно будет оформить постоянную регистрацию. И чем раньше это будет сделано, тем лучше. Покупатели, банки и страховые компании часто выражают нежелание принимать участие в сделках, где каким-либо образом фигурируют дети.
Поэтому если на жилплощади, подлежащей продаже, прописаны родители, им необходимо выписаться. Или хотя бы одному из них. Затем оформить постоянную регистрацию по новому адресу, и уже после этого прописать там ребенка.
Сложности довольно часто возникают с приватизацией. И если человек, не достигший совершеннолетия, прописан в квартире, которая по тем или иным причинам до сих пор не приватизирована, возникает необходимость в дополнительном сборе документов и хождении по инстанциям. Дети не могут быть исключены из приватизации, поэтому выписать их получится лишь после завершения этого процесса. После чего схема будет та же, что и при продаже недвижимости, одним из собственников которой является ребенок, а именно – с получением согласия тех же органов местной государственной власти.
Итак, если гражданин собирается осуществить продажу приватизированного жилья, а дети его не являются совладельцами, а просто зарегистрированы, ему необходимо:
- Выписаться из квартиры.
- Зарегистрироваться по новому адресу.
- Оформить постоянную регистрацию ребенка по тому же адресу.
Если ребенок собственник
Если несовершеннолетний гражданин не только прописан, но и является владельцем, о ее продаже обязательно нужно поставить в известность органы опеки. Еще до того как квартира выставлена на продажу, необходимо посетить соответствующие инстанции и собрать все необходимые документы.
Требования к ним могут в разных отделениях отличаться друг от друга. Но за разрешением стоит обращаться уже тогда, когда собран полный пакет документов. И проще всего его получить в том случае, если одновременно с продажей старой квартиры приобретается новая, которая соответствует всем нормам санитарных условиях. Это соответствие также подтверждается документально.
Для получения разрешения, оформляют заявление-ходатайство. Если несовершеннолетний член семьи достиг 14 лет и уже имеет паспорт, он собственноручно подписывает его. К оформленному заявлению прилагаются копии документов.
Если в ближайшем будущем квартиру покупать не планируют, а продажа вызвана необходимостью или желанием переехать в иной город или страну, необходимо предоставить в упомянутые инстанции документ об открытии счета на имя ребенка. Впоследствии на этот счет нужно будет положить сумму, эквивалентную стоимости части квартиры, которая принадлежит ему по закону. Соответственно, если несовершеннолетний является единственным владельцем, то сумма на счете должна быть равноценной стоимости жилья.
В случае если происходит обмен квартир, а в новой условия хуже и площадь меньше, доля несоверешеннолетнего гражданина увеличивается и должна полностью соответствовать доли в прежней квартире.
Пошаговая инструкция
Требования в том или иной отделении могут быть разными, но приблизительная схема действия выглядит таким образом :
- Узнать точный перечень необходимых документов.
- Собрать документы.
- Предоставить документы о новом жилье (оно должно быть не меньше и не хуже предыдущего).
- Открыть счет на имя ребенка (в случае, если новое жилье родители пока не планируют приобретать).
- Составить заявление-ходатайство.
- Подать вместе с заявлением все собранные документы.
- Получить разрешение.
Список документов
Для продажи квартиры, в которой прописан ребенок, он, как правило, выглядит таким образом:
- документы, удостоверяющие личность ребенка и его законных представителей (паспорт, свидетельство о рождении);
- документы, подтверждающие право на собственность;
- разрешение опекунского органа;
- постановление органов опеки;
- договор купли-продажи;
- выписка из кадастрового паспорта;
- акт приема-передачи;
- квитанция об оплате госпошлины;
- регистрация прав собственности на покупателя.
Как получить согласие органа опеки
Не только продажа, но и обмен, договор дарения, оформление ренты и другие мероприятия, связанные с изменением статуса жилой квартиры не могут обойтись без разрешения этого государственного органа.
Для получения этого разрешения, помимо заявления, понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- согласие-расписка всех совершеннолетних собственников;
- свидетельство о праве собственности;
- план квартиры и справка из бюро технической инвентаризации (БТИ);
- выписка из домовой книги;
- выписка о состоянии финансово-лицевого счета на жилое помещение;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности.
Нюансы
- В органы опеки есть смысл обращаться только тогда, когда все необходимые документы собраны.
- Иметь при себе нужно как оригиналы, так и копии документов.
- Важно соблюдать сроки (с момента написания заявления до сбора всех документов должно пройти не более месяца).
- Согласно отзывам специалистов, длительность совершения сделки купли-продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками увеличивается в два раза.
Закон не запрещает продажи квартиры, в которой прописаны дети. Но подобная сделка всегда сопряжена с трудностями, независимо от того, являются ли эти дети собственниками.
Неудобства, которые создают органы власти , объясняется стремлением защитить несовершеннолетних граждан, как от безответственных действий их родителей, так и от мошенников-покупателей. Случаев мошенничества в этой сфере в конце девяностых и начале двухтысячных было немало. В результате деятельности нечистоплотных риелторов большое количество граждан, а среди них и немало детей, оказывалось в значительно худших жилищных условиях.
Бюрократическое вмешательство опекунских органов выглядит вполне оправданно и справедливо на этом фоне.
