Главная 16 Ваш юрист 16 Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке что нужно знать

Что такое переуступка квартиры в новостройке

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры , либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так договор уступки прав требования (цессии).



Виды

  • уступка по договору долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.
Под уступкой права в долевом участии подразумевается такой юридический договор, по которому продавец передает свое право третьему лицу.

Особенности

  • составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
  • не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию , правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

  • основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
  • это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).


Покупатель становится собственником квартиры, только после осуществления сделки, и оформления на себя права собственности на недвижимость.

Как это оформляется

На эти договоры распространяются основные юридические требования, установленные гражданским законодательством:

  • заключаются в письменном виде;
  • в них прописываются все идентификационные данные лиц, которые являются участниками сделки;
  • в обязательном порядке одной из сторон таких договоров выступает застройщик, которые должен дать свое согласие на право переуступки;
  • указывается объект договора (квартира), ее идентификационные данные (квадратура, расположение, особенности);
  • они регистрируются у нотариуса, и нотариально заверяются;
  • данный договор подлежит обязательной государственной регистрации (за исключением предварительного договора).
Невыполнение этих требований приведет к тому, что подписанный договор можно признавать недействительным, и он не будет иметь никакой юридической силы.

Особенностями договора уступки долевого участия являются следующие моменты:

  • согласие застройщика на уступку;
  • указание суммы, которую будущий собственник обязан будет уплатить застройщику, если этого не сделал предыдущий долевой участник;
  • момент перехода права собственности, после сдачи дома в эксплуатацию.



Особенности предварительного договора:

  • согласие застройщика на его заключение;
  • время заключения основной сделки (подписания договора купли-продажи);
  • внесенная сумма по договору;
  • штрафные санкции, в случае отказа одной из сторон от сделки.

После того как эти договоры будут подписаны у сторон должны быть следующие документы:

  • оригинал или нотариально заверенная копия договора уступки;
  • бумаги, на которых указаны расчеты, и внесенные суммы по договору;
  • акт о передаче указанных документов.

Оформление переуступки права «задним» числом

Бывают случаи, когда попадается вариант купить дешевле квартиру, но продавец хочет, чтобы все бумаги были подписаны задним числом. В этом случае есть несколько подводных камней, которые могут привести к неприятностям.

Прежде всего, следует отметить, что в случае переуступки права долевого участия, который подлежит обязательной государственной регистрации, подписание всех указанных бумаг задним числом может привести к тому, что договор может быть признан недействительным, что повлечет за собой утрату права на недвижимость.

Потраченные средства вернуть можно, но только в том объеме, сколько стоила квартира на этапе оформления. Например, в феврале квартира стоила 5 000 000 рублей. А в марте 6 000 000 рублей. Подписав договор задним числом, покупатель формально купил право на квартиру за 5 000 000 рублей, заплатив за нее в марте 6 000 000 рублей. В случае признания договора недействительным, он сможет взыскать только 5 миллионов рублей.



Если говорить о предварительном договоре, то его можно подписать задним числом, и через некоторое время зарегистрировать у нотариуса.

Ведь он указывает на то, что стороны имеют намерения совершить в будущем продажу недвижимости, но не обязаны это сделать.

Уплаченные средства можно будет вернуть в полном объеме (в случае расторжения этого договора) без каких-либо потерь. Поэтому тут рисков, связанных с подписанием задним числом практически нет.

Преимущества и недостатки

Для того, чтобы разобраться в преимуществах и недостатках такого способа покупки квартир, нужно понять саму юридическую природу этих договоров. По ним, стороны передают свое право на будущее жилье, но не саму недвижимость, отсюда и выплывают преимущества и недостатки.

Преимущества:

  • возможность приобретения дешевой недвижимости (на этапах строительства многоквартирного дома, стоимость квартир на 40-50% дешевле);
  • возможность заработка (приобретая право на жилье в начале строительства за определенную сумму, на завершающем этапе строительства, это право можно продать по более высокой стоимости).

Недостатки:

  • получение собственности на квартиру только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • в случае разрыва договора, получение только суммы стоимости квартиры, на этапе подписания самого договора;
  • риск того, что застройщик, разрешивший продать право на оформление квартиры, ранее дал такое же согласие другому лицу, что влечет за собой право требования жилья за первоначальным покупателем;
  • в случае неблагонадежности застройщика, риск потери вложенных денежных средств.



Что нужно знать покупателю

Покупатель, решивший приобрести жилье таким способом, должен знать несколько советов, как сделать покупку надежной:

  • перед тем как решится на покупку квартиры, таким образом, необходимо навести справки о застройщике (его репутации, сдачи других объектов в эксплуатацию, отзывы других покупателей и инвесторов);
  • проверить у застройщика все документы, они должны быть в порядке, и не вызывать сомнения в правильности;
  • более защищены права покупателя, который заключи с инвестором договор об уступке прав долевого участия;
  • в случае заключения договора уступки прав долевого участия, либо предварительного договора, они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны выше.

Финансовые вопросы

Финансовые вопросы, которые должен будет решать покупатель, состоят в следующем:

  • прежде всего, это уплата обязательных взносов, если их не уплатил продавец (инвестор), это касается договора уступки прав долевого участия, поэтому перед его подписанием должны быть проведены все необходимые финансовые расчеты, о будущих и настоящих взносах;
  • оплата за составление договора уступки прав долевого участия, и всех сопутствующих документов застройщику;
  • возрастание стоимости квартиры по мере завершения строительства (об этом было указано выше);
  • ну и, конечно, затраты связанные с нотариальным заверением договора, его регистрации в государственных органах, и уплата обязательных налогов и сборов.



Именно с этими финансовыми вопросами и столкнется покупатель.

Вообще данный способ приобретения квартир на первичном рынке недвижимости имеет множество плюсов и минусов. Но если подходить к этому очень аккуратно, с привлечением юристов, то это окажется неплохим способом стать обладателем новой недвижимости, либо заработать на последующей ее перепродаже.

Законодательная база

Если говорить о нормативно-правовых актах, которые регулируют данные правоотношения, то сразу же стоит сказать, что это Гражданский кодекс Российской Федерации . Именно его нормы и носят обязательные реквизиты и требования к договорам переуступки прав требований.

Если такие сделки проводятся между юридическими лицами, то, конечно, необходимо обратить внимание на законодательство, которое регулирует отношения между различными юридическими лицами (субъектами хозяйственной деятельности), но учитывая, что конечными покупателями по таким договорам выступают физические лица, то процесс таких сделок регулируется только гражданским законодательством.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Как составить договор безвозмездного пользования квартирой?

Договор безвозмездного пользования – это одна из разновидностей договоров, предусмотренных ГК РФ. И как у любой другой сделки, при его оформлении есть нюансы, на которые нужно обратить внимание. Зачем вообще нужен договор? Если за то, ...

Бизнес-план для предоставления в центр занятости

В рамках борьбы с безработицей правительство открыло еще один путь для организации занятости населения – поддержку создания малого бизнеса. Выражается она в субсидировании начинающих предпринимателей. При соответствии соискателя выдвигаемым требованиям и предоставлении всех необходимых документов ...

Вызывное производство, или как не потерять права по ордерной ценной бумаге

В жизни мы неоднократно сталкиваемся с необходимостью юридических услуг. Иногда в борьбе за наследство (см. наследственные споры), приватизируя жилье или просто заключая договор. Однако есть некоторые аспекты юриспруденции, которые, как правило, для обычного человека непонятны, ...

Исковое заявление о защите прав потребителей

Как защитить свои права и интересы, если договориться мирным путем не получается? Как написать исковое заявление о защите прав потребителя в суд, чтобы выиграть дело? На эти и другие вопросы о защите прав потребителей Вы ...

Признание права пользования жилым помещением утраченным: как это сделать

Жилье в нашей стране может находиться в собственности, гражданина России, государства и уполномоченного им органа на правах оперативного управления, а так же в собственности организации, ведомства, фирмы, предприятия. Гражданин может выступать, и собственником, и нанимателем. ...

Право частной собственности на землю

Право частной собственности – есть правовая форма наделения граждан материальными благами, не допускающая вмешательства распоряжения ими иных лиц. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, что такое частная собственность на землю, какими статьями закона регулируется ...

Социальная ипотека для работников бюджетной сферы нюансы и особенности получения

Социальная ипотека для бюджетников представляет собой особую форму ипотечного кредитования, дающую возможность купить жилое помещение на льготных условиях. Этот вид кредитования стал более доступен гражданам, трудящимся в социально значимых сферах, финансирование которых осуществляется из бюджетных ...

Можно ли и как приватизировать гараж в гаражном кооперативе и на земельном участке

Для многих из нас понятие приватизации связано с получением бумаг, подтверждающих право собственности на недвижимость. В случае с приватизацией гаража практически так и есть. Ведь постройка гражданином автомобильного бокса на своем участке или в гаражном ...

Договор задатка при покупке квартиры: основные пункты

Договор, связанный с соглашением о задатке, необходим и покупателю, и продавцу, так как он обеспечивает выполнение обязательств по предварительному и основному договору купли-продажи. Это соглашение должно быть оформлено на бумажном носителе, причем это условие выполняется ...

Как можно выписать жену или мужа из квартиры после развода?

Содержание Выписка из приватизированного жилья Как выписать из муниципальной квартиры? Как можно выписать жену или мужа из квартиры после развода? Как выписать жену из квартиры после развода, если она этого не желает и не планирует ...

Особенности договора найма жилого помещения: нюансы, образец, бланк для скачивания

Сдача жилья без договора возможна, но в 99 % случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, договор безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается договор найма. Чем отличаются договоры найма и аренды? ...

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя. Возможны комбинированные схемы. После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания ...

Возмещение материального ущерба причиненного преступлением в судебном порядке

Сегодня в России совершается гораздо меньше преступлений, в сравнении с показателями десять лет назад. Это говори о том, что ведется правильная политика относительно предупреждения таких деяний. Значительно улучшилось материальное положение граждан, маргинальным слоям общества оказывается ...

Как мужчины переживают развод

Содержание Как именно переносят разрыв брака мужчины Существуют ли способы, как помочь мужчине пережить развод? Конкретные шаги для выхода из кризисной ситуации Разрыв обычных отношений между мужчиной и женщиной – дело неприятное, а если речь ...

Условия и сроки назначения страховой пенсии по старости в 2016-2017 году

С приближением возраста окончания трудовой деятельности, многие мужчины и женщины всё чаще начинают задумываться о том на какое денежное обеспечение они могут рассчитывать после выхода на заслуженный отдых, и какие условия и сроки требуются для ...

Как исправлять запись в трудовых книжках

Издавна было придумано, что каждый человек должен иметь собственные документы. В современной жизни они имеют огромное значение, по ним можно определить все, что связано с человеком, с кем он живет, чем занимается и куда ездит ...

Рейтинг@Mail.ru
[001] | [002] | [003] | [004] | [005] | [006] | [007] | [008] | [009] | [010] | [011] | [012] | [013] | [014] | [015] | [016] | [017] | [018] | [019] | [020] | [021] | [022] | [023] | [024] | [025] | [026] | [027] | [028] | [029] | [030] | [031] | [032] | [033] | [034] | [035] | [036] | [037] | [038] | [039] | [040] | [041] | [042] | [043] | [044] | [045] | [046] | [047] | [048] | [049] | [050] | [051] | [052] | [053] | [054] | [055] | [056] | [057] | [058] | [059] | [060] | [061] | [062] | [063] | [064] | [065] | [066] | [067] | [068] | [069] | [070] | [071] | [072] | [073] | [074] | [075] | [076] | [077] | [078] | [079] | [080] | [081] | [082] | [083] | [084] | [085] | [086] | [087] | [088] | [089] | [090] | [091] | [092] | [093] | [094] | [095] | [096] | [097] | [098] | [099] | [100] | [101] | [102] | [103] | [104] | [105] | [106] | [107] | [108] | [109] | [110] | [111] | [112] | [113] | [114] | [115] | [116] | [117] | [118] | [119] | [120] | [121] | [122] | [123] | [124] | [125] | [126] | [127] | [128] | [129] | [130] | [131] | [132] | [133] | [134] | [135] | [136] | [137] | [138] | [139] | [140] | [141] | [142] | [143] | [144] | [145] | [146] | [147] | [148] | [149] | [150] | [151] | [152] | [153] | [154] | [155] | [156] | [157] | [158] | [159] | [160] | [161] | [162] | [163] | [164] | [165] | [166] | [167] | [168] | [169] | [170] | [171] | [172] | [173] | [174] | [175] | [176] | [177] | [178] | [179] | [180] | [181] | [182] | [183] | [184] | [185] | [186] | [187] | [188] | [189] | [190] | [191] | [192] | [193] | [194] | [195] | [196] | [197] | [198] | [199] | [200] | [201] | [202] | [203]