Покупку доли жилья не назовешь наиболее распространенной сделкой с имуществом, однако она, все же, в достаточной мере востребована. С какой целью приобретается доля, какие риски такая сделка скрывает и как протекает, поведает наша статья.
О чем не стоит забывать сторонам сделки?
Продажа доли – довольно трудоемкий процесс, хотя по части составления договора и регистрации прав мало чем отличается от продажи целого жилья. Главной загвоздкой является наличие у квартиры прочих собственников, которые, как и продавец, имеют право пользоваться данным жильем.
Разумеется, иногда покупатель соглашается на такую сделку, поскольку не может себе позволить приобретение целой квартиры, но ему нужно где-то жить. Однако нередко доля приобретается не для проживания, а, скажем, для регистрации или вложения средств. Возможно, покупатель планирует в дальнейшем купить остальную часть дома. Такая покупка выгодна, поскольку м² доли жилья стоит дешевле, нежели м² целой квартиры.
Какие бы мотивы не побудили покупателя, ему следует быть осторожным и проверить не только правоустанавливающие документы продавца, но и факт получения ним у соседей отказа от приобретения доли. Дело в том, что лица, владеющие жильем на правах совместной долевой собственности, имеют преимущественное право покупки, на долю, выставленную на продажу одним из них.
Исключение делается в двух случаях:
- Когда доля продается с торгов (при взыскании);
- Когда долю выкупает плательщик ренты.
В иных ситуациях продавец должен обратиться к совладельцам и уведомить их о том, что доля выставляется на продажу. Делать это нужно в письменном виде. В течение месяца нужно ждать ответа. Если кто-то из соседей согласен заключить сделку, продавец не имеет права его обойти. Если же совладельцы не планируют покупать долю, они должны составить письменный отказ.
- Можно продавать долю и тогда, когда прошел месяц, а уведомленные соседи так и не отреагировали. Хорошим способом уведомления является отправление ценного письма. В таком случае факт его получения подкрепляется подписью адресата. Наиболее надежным способом будет нотариальное извещение, однако данную услугу Вам придется оплатить.
- Еще один важный момент – участие в сделке несовершеннолетних. Если доля принадлежит ребенку, без обращения в органы опеки обойтись не удастся. Данный орган должен удостовериться, что несовершеннолетний владелец получит взамен своей доли не меньшую долю жилья в хорошем доме. При этом не получится продать детскую долю, скажем, в Москве, и приобрести большую в Подмосковье, поскольку будет признано, что условия проживания ребенка ухудшаются.
- Когда речь идет о продаже доли одним из бывших супругов, он обязан оповестить свою экс-половинку. Например, квартира принадлежит в равных долях мужу и жене. Если супруга хочет продать свою часть, она, в первую очередь, обращается к бывшему мужу.
- Когда доля получена по наследству и переоформлена (то есть, переход права собственности зарегистрирован), перед ее продажей следует уведомить остальных претендентов на наследство. Если они откажутся от приобретения доля, можно искать других покупателей.
Пример уведомления собственников вы можете здесь.
Уведомление о продаже части жилого дома, находящегося в долевой собственности
О том, что собой являет доля в квартире, и стоит ли покупать ее, расскажет известный юрист в следующем видео:
Договор купли-продажи доли квартиры
Итак, процедура купли-продажи доли осложнена необходимостью получения отказа от совладельцев. В остальном, она напоминает обычную сделку и включает в себя создание договора и регистрацию перехода прав.
О том, как составить договор купли-продажи 1/2, 1/3, 1/4 доли квартиры мы расскажем далее.
А что делать, если остальные собственники не дают своего согласие на сделку купли-продажи доли квартиры? В первую очередь смотреть следующий видеосюжет:
Как составить документ?
Итак, начнем с формы договора купли-продажи доли в квартире. Купчая на долю составляется письменно. Обращение к нотариусу – шаг необязательный, но может быть предпринят во избежание неприятностей.
Для создания договора о продаже доли потребуются те же бумаги, что нужны для купчей на целую квартиру, и еще ряд документов:
- Копия извещения совладельцев о продаже части, заверенная нотариусом;
- Почтовые уведомления, подтверждающие, что документ был получен адресатами;
- Отказы совладельцев от сделки.
В тексте договора, бланк для которого приведен ниже, должны присутствовать такие аспекты:
- Место и дата создания;
- Информация о сторонах (ФИО, паспортные данные, адреса и банковские реквизиты);
- Характеристика предмета сделки. Здесь будет содержаться описание самой доли и квартиры, в которой она находится. Размер доли прописывается согласно свидетельству собственника. Это может быть ¼, ½ и другие части. О квартире сообщается ее адрес, расположение в доме, номер;
- Стоимость доли;
- Порядок расчетов;
- Реквизиты правоустанавливающих документов на долю, сведения об обременениях и сервитуте;
- Указание на дефекты;
- Сведения о лицах, проживающих в квартире, доля в которой продается;
- Обязанности и права участников сделки;
- Ответственность сторон;
- Разрешение споров;
- Порядок оплаты связанных со сделкой растрат;
- Количество оригиналов договора.
Скачать бланк-образец 2015 года договора купли-продажи одной из двух долей квартиры вы можете здесь.
Договор купли-продажи части (доли) в квартире
Кроме того, должен быть создан передаточный акт (пример можно здесь). Также факт передачи доли может быть закреплен в самой купчей.
Передаточный акт
Регистрация
Чтобы переход прав собственности произошел, необходимо обратиться в органы Росреестра с таким пакетом бумаг:
- Заявления от покупателя и продавца;
- Оригинал договора;
- Передаточный акт;
- Паспорта участников сделки;
- Разрешение органов опеки (если в сделке задействованы дети);
- Доверенность (если действуют представители);
- Квитанция госпошлины (200 рублей);
- Бумаги, подтверждающие факт создания и отправки извещения владельцам прочих долей квартиры;
- Отказы совладельцев.
Следующее видео содержит полезную консультацию по вопросу купли-продажи доли квартиры:
Специфика оформления договором сделки купли-продажи доли квартиры
