Ипотека или аренда жилья: что выгоднее в условиях кризиса?

Ипотека или аренда: этот вопрос всегда волновал молодые семьи, у которых не хватает денег на покупку собственного жилья за свои. Особенно остро вопрос организации жилья стоит в крупнейших мегаполисах России, — Москве и Санкт-Петербурге.

Согласно информации Росстата, для покупки однокомнатной квартиры в Москве нужно сложить порядка 15 годовых средних зарплат трудоспособного гражданина РФ. Конечно, доходы москвичей несколько выше, но все равно для покупки собственного жилья потребовалось бы откладывать всю свою зарплату, не тратя ни копейки из нее, как минимум 7 лет.

Кризис сделал вопрос обеспечения молодых семей жильем еще более острым: курс доллара стремительно вырос, а долларовые цены на квартиры остались прежними. Как шутят риелторы, жилье в Москве дорожает всем назло, несмотря на все кризисные явления.

Проблема дефицита жилья решается двумя способами: жилье либо арендуют, либо покупают в ипотеку. При этом каждый подход имеет как преимущества, так и недостатки. Постараемся разобраться: аренда или ипотека что выгоднее?

Аренда: выплаты без надежды?

Многие молодые семьи попадают в капкан идеи не хочу платить хозяину и думают, что аренда квартиры – это кабала без надежны получить собственное жилье, в то время как ипотека – это возможность получить собственное жилье. На самом же деле, ситуация обстоит иначе.

Для начала – небольшой факт. В цивилизованных западных странах более 50% людей, проживающих в городских квартирах, эти квартиры снимают. Там люди привыкли к мобильности и следуют за деньгами и готовы переезжать, преследуя выгодные рабочие места. В российском менталитете подобная подвижность не заложена: мы хотим укорениться, а Москва стала эдаким островом благополучия, где укорениться хотело бы большинство жителей России. Сумасшедший спрос на собственное жилье и толкает цены вверх, делая их почти недоступными для молодых семей.

Неоспоримые преимущества аренды:

• Вы оплачиваете только услугу, без каких-либо переплат.
• Аренда дешевле ипотеки почти в 3 раза. Ипотечные условия кризисного рынка стали настолько жесткими, что только для самых больших квартир бизнес-класса стоимость аренды примерно сравнима с платежами по ипотеке, оформленной на льготных условиях. Во всех остальных случаях платеж по ипотеке в разы дороже аренды аналогичной квартиры.
• Вы сохраняете мобильность. В любой момент вы можете съехать и снять квартиру в более удобном месте, не будучи привязанным к месту.
• У вас нет финансового обременения. Вы не должник, а пользователь услугой, что существенно улучшает ваш статус с финансовой точки зрения.

Конечно, не обойдется и без минусов:

• Вы не являетесь хозяином, а потому вряд ли будете обустраивать быт, как вам нравится. Собственный дом мы делаем максимально комфортным и уютным, а на съемной квартире придется жить в том, что есть.
• Вы не застрахованы от изменений планов владельца имущества: вас могут попросить съехать, а также могут поднять стоимость проживания.
• Вы тратите деньги на переезды.

Однако этим минусы – скорее неудобства, чем причины отказываться от аренды. Ведь арендованная квартира – это возможность обосноваться в удобном районе и получать доступ к источнику дохода.

Существует также юридический нюанс: может ли являться право аренды предметом ипотеки? Согласно статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», — может, но существуют случаи, когда на это требуется согласие собственника.

Ипотека: если это выглядит как кабала, и по ощущениям как кабала, то…

В условиях кризиса ЦБ РФ повысил учетную ставку, тем самым надавив на рынок кредитования. И так недешевая ипотека (раньше она стоила порядка 11-15%) стала попросту неподъёмной, подорожав до 20% годовых. За квартиру стоимостью 10 млн. руб. (средняя цена двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы) с предоплатой 20% придется 20 лет выплачивать по 90 тыс. руб. в месяц, что в 2,5 раза дороже аренды. А в итоге будет выплачено примерно 40 млн. руб. То есть человек, ввязавшийся в ипотеку, купит 4 квартиры.

Различные государственные программы позволяют немного снизить процент, добившись льготных 11 – 12%. Однако по этим программам устанавливаются ограничения, совершенно не актуальные для Москвы, потому нужно или вносить очень большой первый взнос (свыше 70% цены жилья), или смириться с неподъемной кабалой.

Практически все преимущества ипотеки являются надуманными. Смотрите сами:

• Мы не платим дяде, а вкладываем в свое. На самом деле, вы платите дяде-банкиру, причем за долгих 20 лет вы купите дяде три квартиры, а себе только одну.
• Стоимость жилья фиксируется. Точно так же можно ее зафиксировать, если ваши доходы в рублях конвертировать в доллары и складывать на сберегательном счету в банке.
• Лучше жить в собственном жилье, чем чужом. Вы вселяетесь в квартиру, которая принадлежит банку, и дай Бог, чтобы удалось получить эту квартиру в собственное владение до пенсии.

Что имеем в сухом остатке?

В итоге, чтобы сказать о том, что выгоднее ипотека или аренда жилья в условиях кризиса, достаточно посчитать:

• С ипотекой вы платите каждый месяц гораздо больше, чем стоит аренда жилья, при этом большая часть платежей – это проценты банку, и только малая доля – инвестиция в ваше жилье. Но вы уже привязаны к конкретной квартире и поменять жилье — целая проблема.
• С арендой вы платите меньше, при этом если доходы позволяют – можете откладывать деньги на покупку жилья или любые другие цели. Вы не отдаете деньги, а делаете сбережения. При этом вы всегда готовы сменить жилье при необходимости.

Мы не будем рассматривать такую экзотику, как альтернатива ипотеки аренда с выкупом, так как подобные практики почти не встречаются на отечественном рынке. Единственная реальная альтернатива – это длительное и терпеливое формирование запасов денег, необходимых для покупки собственного жилья. Помните, лучше копить деньги, чем быть должником. Так как многомилионный долг, растянутый на всю вашу жизнь, — это хуже кандалов, одетых на ноги.