Договор с риэлтором: особенности заключения и расторжения, образец
Составить хороший договор с риэлтором на продажу квартиры образец поможет лишь отчасти, а обо всех подводных камнях такого документа предлагаем узнать прямо сейчас.
Какие условия выбрать?
Решение о том, что продажей недвижимости займется агентство, избавляет собственника лишь от части проблем – не придется вникать в тонкости законодательствa и разбираться в особенностях оформления сделки. К тому же грамотно составленный договор с риэлтором становится отличной страховкой от мошенничества.
Но при работе с агентством могут возникнуть проблемы другого характера, когда придется бороться за свои интересы, не позволяя агентам поживиться за чужой счет.
Нередко агентства настаивают на заключении эксклюзивного соглашения, но собственник не обязан принимать такие условия. Законом не запрещено отдавать квартиру на продажу в несколько фирм. Такой поступок имеет очевидные плюсы – увеличиваются шансы найти покупателя быстрее.
С тем, что агенты из-за отсутствия очевидного стимула (ведь не факт, что именно им удастся продать жилье) расслабляются, поспорим. Напротив, дыхание в спину и конкуренция заставляют многих шевелиться активнее, тогда как при эксклюзивном соглашении фирма может намеренно затягивать продажи, пытаясь выиграть в цене.
Понятно, что доверять недвижимость следует только проверенным компаниям, которые имеют репутацию на местном рынке и продали не одну квартиру. Лучше найти риэлтора по отзывам знакомых или друзей, которые остались довольны работой.
Какую работу выполнит рилэтор?
Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает не только письменное соглашение о реализации недвижимости. Обращение в агентство предполагает:
бесплатное консультирование по всем интересующим вопросам;
экспертную оценку стоимости с учетом особенностей объекта и действующих среднерыночных расценок;
оценку имеющихся у собственника документов и сбор недостающих бумаг;
проведение рекламной кампании;
показы квартиры потенциальным покупателям и разработку выигрышной презентации;
составление юридически грамотного договора купли-продажи;
организацию и проведение сделки с привлечением нотариуса.
На заметку! Хороший агент берет на себя функции многих специалистов (юристов, финансистов, оценщиков), услуги которых при самостоятельной продаже пришлось бы оплачивать отдельно.
Особенности оформления соглашения
В стандартном договоре прописываются:
характеристики объекта недвижимости;
личные данные собственника;
условия сотрудничества, в том числе размер агентского вознаграждения – обычно это процент от стоимости жилья;
объем работы (например, можно исключить газетную рекламу или выезд на показы).
На заметку! При сокращении объема работ вряд ли агентство пойдет на то, чтобы снизить свой процент от продажи, поэтому обычно собственники пользуются стандартным набором услуг.
В типовой договор с риэлтором на продажу квартиры могут вноситься индивидуальные положения, например, прописываться условия получения вознаграждения или сроки реализации имущества.
Для обращения в агентство нужно иметь на руках подтверждение права собственности. Это может быть не только свидетельство владельца, но и:
св-во о праве наследования;
копия судебного решения;
договор дарения и пр.
Эти бумаги агент может демонстрировать потенциальным покупателям, подтверждая прозрачность сделки. Передача их оригиналов от клиента агенту сопровождается оформлением расписки (договора о хранении или акта передачи-приемки).
Важно! Хороший договор с риэлтором – этот тот, в котором предусмотрена оплата за результат.
Для сбора недостающих бумаг агенту потребуется доверенность – она оформляется после подписания соглашения. Следует помнить, что доверенность не дает право продать квартиру без участия владельца.
Напомним, что текст соглашения (эксклюзивного, на оказание услуг или договора-поручения) следует изучить очень внимательно. Никогда не подписывайте бумаги, содержание которых вам непонятно или, по вашему мнению, может толковаться двояко. По всем туманным моментам задавайте вопросы, на которые агент должен дать четкие и недвусмысленные ответы.
Особенное внимание в тексте нужно уделить:
обязательствам и ответственности агентства;
обязанностям клиента – они должны быть легко выполнимы и не ущемлять ваши права (например, в договоре может прописываться обязательная явка собственника на показ, и в случае невыполнения этого условия агент сможет расторгнуть соглашение и потребовать неустойку).
Если в договоре есть пункт о разнице между реальной ценой, полученной при реализации недвижимости, и прописанной в соглашении, то речь идет о так называемой скрытой комиссии – таким образом некоторые агентства пытаются заработать больше, чем им положено за предоставленные услуги.
Насторожить должны следующие моменты:
запрет на прямое общение владельца с потенциальными покупателями (скорее всего, агент пытается получить скрытую комиссию и не хочет проливать свет на то, сколько реально заплатит найденный покупатель);
выплата неустойки за расторжение соглашения в одностороннем порядке (все возможности для аннулирования контракта должны быть строго прописаны и размер неустойки не может превышать 3-6% – стандартный риэлторский гонорар).
Как проверить агента по недвижимости?
Страх показаться чрезмерно подозрительным способен сыграть злую шутку, поэтому не стесняйтесь:
сделать ксерокопию паспорта риэлтора;
проверить его полномочия (действительно ли он работает в указанном агентстве, имеет ли право заниматься продажей недвижимости и пр.);
убедиться в наличии доверенности и снять с нее копию (если в доверенности указано, что полномочия лица прописаны в уставе, то попросите текст устава и внимательно его изучите);
изучить учредительные документы агентства, в том числе запросить свидетельство о постановке на учет в налоговой и документы о госрегистрации;
проверить, не находится ли по юридическому адресу фирмы жилая квартира (если подобное обнаружится, работать с такой компанией настоятельно не советуем).
Как отказаться от услуг агента?
Ситуация, когда продавец остается недоволен работой агента, – не редкость, поэтому может возникнуть мысль о том, как расторгнуть договор с риэлтором?
Соглашение можно аннулировать:
из-за истечения срока действий, если период продажи квартиры был прописан (никаких последствий такое обоюдное расторжение не влечет);
досрочно – такое расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке может выливаться в дополнительные расходы на основе того, что написано в контракте – придется оплатить работу, которая уже выполнена агентом, или заплатить штраф;
по инициативе агентства (предполагается возврат аванса, если он был выплачен, и всех переданных документов).
В случаях, когда от вас требуют оплатить понесенные расходы, настаивайте на предъявлении доказательств, что эти расходы действительно были и осуществлялись траты исключительно в рамках работы по вашему договору.
На заметку! Соглашение расторгается в одностороннем порядке, если одна из сторон не выполняет прописанные обязательства.
Как отказаться от услуг риэлтора без договора? Пока не подписано соглашение, у сторон есть моральные и финансовые возможности не начинать сотрудничество, поэтому отказаться от услуг риэлтора до подписания бумаг можно на любом этапе.
Содержание договора – основа, которая поможет защитить свои права. Именно поэтому к его составлению и смыслу нужно подойти чрезвычайно внимательно. Хорошо, если существует возможность показать документ юристу, ведь это поможет выявить ловушки, расставленные недобросовестными агентами.
