Хотя для бюджета семьи ипотечный кредит и становится тяжёлым бременем, очень часто иного способа приобрести жильё просто нет. Но, в какой-то момент, финансовое положение взявшей ипотеку семьи может улучшиться, в результате чего появится возможность погасить ипотеку досрочно. И здесь возникают вопросы, например, насколько вообще это выгодно? И если да, то какой способ частично-досрочного погашения более выгоден – уменьшить срок, в течение которого будут производиться выплаты, или уменьшить размер последующих платежей? На эти вопросы мы и ответим в данной статье.
Какие права имеет заёмщик
Сначала стоит рассмотреть права плательщика. Они могут быть различными, поскольку законодательство в отношении досрочных выплат недавно изменилось. Если ипотека была оформлена до 2011 года, то банк, скорее всего, прописал в договоре право в случае досрочных выплат наложить на плательщика штрафные меры, поскольку тогда делать это было разрешено. Следует внимательно ознакомиться с кредитным договором и узнать, какие именно штрафные меры предусмотрены.
Но даже если они там и прописаны, на деле теперь работают новые законы, так что активировать эти пункты и взимать с вас штраф банк права не имеет, поскольку это нарушает ваши гражданские права. Почему банки ранее предусматривали штраф за досрочное погашение ипотеки понятно – для банка это невыгодно, поскольку при этом доход существенно уменьшается, ведь доход кредитора – проценты, а их-то придётся платить меньше. Соответственно, заёмщику выгодно погасить ипотеку досрочно.
Досрочное погашение ипотеки – условия
Несмотря на то, что банкам невыгодно досрочное погашение ипотеки, их действия ограничивают законы, а потому запретить погашать ипотеку досрочно банки не могут. Но они, зачастую, всячески стараются усложнить эту процедуру. К примеру, устанавливается минимальная сумма, которую можно вносить для частичного досрочного погашения ипотеки, прописываемая в кредитном договоре. Также необходимо заранее уведомить о досрочном погашении – срок, за который необходимо сделать уведомление, составляет 30 дней. Уведомление должно быть сделано в письменном виде.
Все кредитные отношения банка и заёмщика подробно прописываются в кредитном договоре, который следует внимательно изучить при взятии кредита. Помимо минимальной суммы при досрочном погашении, в договоре могут присутствовать и другие важные ограничения, так, может иметься запрет на уменьшение срок платежа. В этом варианте, досрочно внося дополнительную сумму вы лишь уменьшаете те суммы, которые будут платиться впоследствии ежемесячно.
Причины такого ограничения ясны:
- проценты взимаются за срок кредитования, и значит именно от срока зависит переплата, то есть, выплатив часть суммы заранее, вы не выиграете финансово, и такое опережение графика выгодно в первую очередь для банка;
- уменьшение ежемесячного платежа снижает нагрузку на заёмщика, а значит и риск невыплаты снизится, что также выгодно для банка – он получит в итоге те же деньги, но вероятность задержек и невыплат будет меньше;
- Если в договоре нет этого ограничения, то заёмщик сам может выбрать ту модель, по которой будет совершать досрочное погашение ипотеки. Как правило, таких ограничений нет в тех договорах, что были оформлены после 2011 года.
Проведём сравнение тех преимуществ, которые даёт каждый из способов досрочной выплаты ипотеки.
Уменьшение срока кредитования
Сокращение срока кредитования выгодно в первую очередь если ежемесячный платёж рассчитывается по аннуитетной системе, так заёмщику придётся выплачивать меньшие проценты. При этом сам ежемесячный платёж не сократится, поэтому к данному варианту следует прибегать в случае, если вы уверены, что в дальнейшем сможете совершать все выплаты в срок. Если же выплаты делать тяжело, то, возможно, при досрочной выплате стоит задуматься о сокращении размеров ежемесячных выплат – это не столь выгодно финансово, но позволит избежать возможных штрафов за просрочку в будущем.
Почему же досрочная выплата уменьшает переплату? Как правило, расчёт по ипотеке производится по аннуитетной системе. Она даёт банку заработать на переплате больше, в то время как заёмщик может взять более крупную сумму, поскольку платёж будет равномерно распределён по месяцам. Выплаты по такой системе производятся следующим образом: проценты гасятся в первой половине срока, а уже во второй гасится непосредственно тело платежа. Поэтому при досрочном погашении выплаты необходимо сделать именно в первой половине срока, иначе уменьшения процентов не произойдёт.
Если вы будете выплачивать всё по графику, то после выплаты процентов тело кредита тоже придётся выплачивать в полном объёме, иное дело, если вдобавок к обычным выплатам вы будете гасить тело кредита уже в первой половине срока выплаты займа. В этом случае банк должен будет произвести пересчёт процентов и уменьшишь взимаемые с вас по займу проценты. Если вы уже выплатили большую часть процентов, и лишь потом досрочно погасили ипотеку, то банк тоже будет обязан вернуть вам обратно часть уплаченных ранее вами как проценты за пользование кредитом сумм.
То есть гасить ипотеку досрочно выгодно, причём выгодно делать это в любом случае – что в первой половине срока кредита, что незадолго до его полного погашения, хотя размер выгоды и будет отличаться. Конкретную сумму, которую вы сможете сэкономить в том или ином случае, то есть уменьшив либо сумму платежа, либо срок кредитования, вам должен прояснить сам специалист банка, если вы обратитесь к нему с такой просьбой. Возможен, кстати, и комбинированный вариант: то есть часть выплаты пойдёт на уменьшение платежа, а другая часть – на уменьшение срока кредитования.
Уменьшение ежемесячного платежа
Если сумма платежа достаточно велика и бюджет заёмщика несёт из-за неё сильную нагрузку, то в случае появления свободных средств можно обратиться именно к этому варианту. Благодаря частично-досрочному погашению вы сможете в дальнейшем платить меньше и не испытывать такую нагрузку на семейный бюджет.
Платёж в счёт досрочного погашения ипотеки можно вносить и несколько раз – столько, сколько вам будет угодно, нужно лишь каждый раз написать за тридцать дней до внесения соответствующее письменное заявление.
То, по какой системе рассчитываются платежи, значит весьма много. Помимо уже рассмотренной нами аннуитетной системы, существует также дифференцированная. Если в случае выплат по аннуитетной системе выплаты будут одинаковыми каждый месяц до самого окончания периода, на который взята ипотека, то в случае использования дифференцированной системы само тело кредита делится на срок выплаты равными долями, а вот проценты будут каждый месяц начисляться на оставшийся за вами долг. Чтобы посчитать выгоду от досрочной выплаты в данном случае, нужно вычесть из остатка сумму досрочного погашения, и посчитать процент, который будет начислен на оставшуюся сумму, а затем сравнить с процентом, который будет начислен без досрочного погашения.
Так какой вариант более выгоден?
Нагляднее всего будет сразу проиллюстрировать сравнение цифрами. Сумма кредита 2 миллиона рублей, годовая ставка – 12%, срок, на который взята ипотека – 20 лет. Спустя пять лет после того, как был взят кредит, осуществляется досрочное погашение на сумму 1 миллион рублей.
Какова же будет выгода при аннуитетной системе расчёта? До досрочного погашения ежемесячный платёж был равен 22 000 рублей, затем он уменьшился до 10 000 рублей. Суммарная переплата за весь срок ипотеки составила 2 137 000 рублей. Если за счёт внесённого миллиона уменьшить срок выплат, то он будет уменьшен наполовину, итоговая переплата же составит 1 405 000 рублей. Да, пусть в первом случае придётся платить оставшиеся 25 лет всего 10 000 рублей в месяц, однако разница в суммарной переплате столь велика – более 600 000! что явно более выгодный вариант очевиден, и куда разумнее именно сократить срок выплат.
Если используется дифференцированная система расчёта, то переплата при уменьшении срока выплат будет ещё меньшей – 1 224 000 рублей, а сам срок составит всего десять лет, но и при уменьшении суммы переплата будет существенно меньшей, чем в первой случае, и составит около 1 514 000 рублей. Здесь разница в переплате более чем вдвое меньше, и уже можно задумать о том, какой выбор сделать.
Если подводить итог, то стоит заметить, что у каждого кредита есть свои особенности, поэтому в каждом случае нужно высчитывать выгоду отдельно, именно для данного кредита.
