Для начала стоит определиться, а кто же имеет право сдавать в аренду жилые помещения? В первую очередь, это владельцы квартир, то есть граждане, на имя которых оформлено свидетельство о собственности.
Если собственник не может, по каким-то причинам, лично присутствовать при сдаче в наем своей недвижимости, то от его имени может действовать другой человек по нотариально заверенной доверенности.
В случае, если владельцев квартиры несколько, то от каждого из них должно быть получено согласие на сдачу в аренду жилья, также заверенное у нотариуса.
Проживающие в муниципальном жилье на основании договора о социальном найме так же могут сдавать часть своей квартиры в аренду, но только предварительно получив соответствующие разрешение от местных властей.
При наличии несовершеннолетних обязательно официальное разрешение органов опеки по месту жительства на сдачу в аренду части жилой площади.
Согласие в письменном виде должно быть получено и от соседей в случае, если сдаваемая комната расположена в коммунальной квартире.
К сведению тех, чья квартира находится в ипотеке, сдать ее без согласия банка не получиться. Главная причина в том, что ипотечный кредит был выдан на использование жилого помещения в личных целях .
Сдача квартиры в наем уже относится к предпринимательской деятельности. Банк вправе потребовать погашения кредита досрочно.
Можно ли обойтись без посредников?
Решение о сдаче квартиры принято. Возникает вопрос, как действовать дальше? Конечно, можно обратиться в риэлторское агенство и воспользоваться его услугами. Скорее всего, в приличной фирме будут даже готовые кандидатуры для заселения в квартиру.
Но, следует иметь ввиду, что агенство не несет никаких обязательств перед арендодателем. То есть, клиент – обычно незнакомый человек и при возникновении в дальнейшем конфликтной ситуации хозяин квартиры остается один на один с квартиросъемщиком.
Поэтому можно заняться сдачей в наем жилья самостоятельно. Необходимо, чтобы на период поиска и сдачи жилья у арендодателя было свободное время для ведения телефонных переговоров и на показ квартиры.
Для успешной сдачи квартиры пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:
- Подготовить квартиру к аренде: вывезти лишние вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, обязательно привести в порядок сантехнику, электрику, все счетчики.
- Определиться с ценой, по которой намереваетесь сдавать квартиру.
- Решить по какой схеме будет осуществляться поиск клиентов.
- Заранее подготовить договор найма жилого помещения.
- Иметь в наличии все документы, необходимые для сдачи в аренду квартиры.
- Поинтересоваться, какие налоги нужно будет уплачивать с доходов от найма жилья.
Далее все пункты успешной сдачи жилья будут рассмотрены более подробно.
Определение оптимальной цены аренды
Для начала нужно определить, к какой категории относится сдаваемая в аренду квартира. Деление на рынке недвижимости чисто условное, никак законодательно не закрепленное, но это довольно важный, практически решающий момент в определении ежемесячной арендной платы. Итак, жилье может быть:
- Элитным – дома обычно расположены в престижных районах, с индивидуальной планировкой и евроремонтом;
- Бизнес-класс – это квартиры в домах массовой застройки, довольно просторные, ремонт обычно хороший;
- Эконом-класс – малогабаритные квартиры, чаще всего на окраине города, качество ремонта по усмотрению хозяина.
На цену аренды помимо категории квартиры оказывают влияние следующие факторы:
- Удаленность жилого дома от центра (чем ближе к окраине города, тем цена ниже);
- Насколько развитая инфраструктура (наличие в шаговой доступности магазинов, детских садов, школ, спортивных и развлекательных центров);
- Транспортная развязка (насколько быстро и удобно добраться от места расположения дома в другие районы города);
- Наполненность квартиры мебелью и бытовой техникой .
Трезво оценив уровень сдаваемой квартиры, нужно провести собственное маркетинговое исследование. Для этого проводится выборка объявлений из интернета или из печатных изданий с ценами на рынке аренды жилья именно той категории и района расположения, к которой относится сдаваемая внаем квартира. На основании собранных данных определяется цена арендной платы.
Как искать клиентов
При самостоятельной сдаче жилья в аренду существует несколько способов поиска квартиросъемщиков.
- Для начала нужно попробовать найти клиента через своих знакомых или родственников. Пожалуй, это наилучший вариант, так как клиентом будет человек не с улицы, а с рекомендацией от людей, которым доверяете.
- Размещение объявления о сдаваемой квартире в различных средствах массовой информации: на специальных сайтах в интернете, не телевидении (бегущая строка), в печатных изданиях.
В объявлении нужно наиболее полно осветить данные о сдаваемом жилье: площадь, этаж/этажность, район нахождения дома, инфраструктура, наличие ремонта, мебели, бытовой техники. Также необходимо перечислить требования, предъявляемые к будущему квартиросъемщику (пол, возраст, семейное положение, наличие животных) и цену за аренду .
При первой встрече с потенциальным арендатором обязательно стоит посмотреть его паспорт.
Договор аренды
Определившись с кандидатурой квартиросъемщика, подписывается договор о сдаче в наем квартиры. К этому документу стоит подойти не формально, а со всей ответственностью, постараться осветить в нем все важные вопросы;
- Данные о квартире и арендодателе: адрес, количество комнат, документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую жилплощадь;
- Данные о квартиросъемщике: перечень всех поименно, снимающих квартиру, их паспортные данные, адрес постоянной регистрации;
- Оговариваются условия оплаты за аренду: ежемесячная сумма, сроки и способы (передача из рук в руки, перечисление на счет в банке, зачисление на карту арендодателя); Следует предусмотреть оплату «последнего взноса» — это, когда оплата вносится за первый и последний месяц проживания, что является своеобразной страховкой владельца квартиры от непредвиденных ситуаций;
- Хозяин уже не сможет приходить в свою квартиру, когда заблагорассудится, поэтому в договоре должны быть отмечены время и сроки посещения;
- Обязателен пункт об ответственности арендатора и о случаях досрочного расторжения договора: нарушение общественного порядка, аварии по вине квартиросъемщика и порча имущества, задержка арендной платы;
- Непременно должен быть пункт о том, что квартира сдается только для личного пользования (проживания) и ее субаренда запрещена;
- Прочие условия проживания: количество человек, наличие животных.
- Срок действия договора.
Документы необходимые для сдачи в аренду квартиры
Для того, чтобы при сдаче в наем квартиры не возникало ни у кого лишних вопросов необходимы следующие документы:
- Свидетельство на право собственности жилого помещения;
- Паспорт арендодателя или лица представляющего его интересы;
- Нотариально заверенная доверенность представителя владельца квартиры;
- Письменное разрешение всех проживающих в квартире и совладельцев недвижимости;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на дату вселения арендаторов.
Налогообложение доходов, полученных от аренды
Доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду, облагается налогом НДФЛ (на доходы физических лиц).
Декларация по форме НДФЛ-2, подается в налоговую инспекцию один раз в год до 30 апреля года, следующим за отчетным. Допустим, квартира сдавалась в 2015 году, декларация подается в указанный срок в 2016 году. Налог можно оплатить до 15 июля.
Рассчитать сумму налога довольно просто. Из суммы арендной платы вычитаются расходы на коммунальные платежи и содержание жилья. С полученной разницы и исчисляется налог в размере 13% .
К декларации прилагается копия договора о найме помещения.
Ошибки при сдаче квартиры в аренду
Обычно ошибки допускают неопытные владельцы жилой площади, впервые сдающие свою квартиру в аренду. В данном материале даже не будет рассматриваться случай сдачи жилья в наем без договора. Нет договора — нет и обязательств.
Основные ошибки в несерьезном подходе к пунктам договора аренды, неполного их освещения. Если какое-либо из условий не оговорено, то велика возможность возникновения следующих ситуаций:
- В квартире появляются новые жильцы или животные;
- Жилье сдается в субаренду;
- Испорчено имущество, а взыскать ущерб не представляется возможным.
Еще одна распространенная ошибка: нет дополнительных данных о квартиросъемщике . Конечно, основным его документом является паспорт, но нелишне поинтересоваться местом его работы (учебы), взять телефоны и адреса близких родственников.
Следуя советам, изложенным в данной статье, собственник жилого помещения максимально избавит себя от неприятных ситуаций, сдавая в аренду свою квартиру.
Как свести к минимуму проблемы при сдаче квартиры в аренду? Ответы на видео
Быстро, с максимальной выгодной и без неприятностей — об этом мечтает каждый арендодатель. И действительно, среди квартиросъемщиков попадаются ушлые ребята, способные пересдать квартиру еще десяти гражданам, прихватив на прощание хозяйский телевизор. Как предусмотреть подобные ситуации?