Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

• долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
• совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры  что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

• ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
• ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право продать, подарить, завещать и т.д. свою долю.
• ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
• ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
• ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
• ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
• ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
• ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
• ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с публичных торгов, точнее доли земельного участка.

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

• нажитое до брака;
• наследство;
• полученное в результате дарения;
• личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.