Заключение трехстороннего договора цессии между физическими и юридическими лицами – частая практика на этапе окончания строительства многоквартирных домов.
По данному договору от одного лица другому фактически передается право требовать с застройщика готовый объект недвижимости (квартиры) по окончании строительства и постановке дома на кадастровый учет.
На сегодняшний день такие договора пользуются очень большим спросом, и все чаще их сторонами являются юридические лица: компания-застройщик или организация-инвестор.
Риск такой сделки относительно велик , потому чтобы не нарваться на мошенников в договоре должны быть четко прописаны все права и обязанности сторон, указаны все необходимые реквизиты юридических лиц, которые принимают участие в этом договоре. В идеале этот документ должен иметь печать нотариуса и его подпись.
Между кем и в каких случаях заключается?
Цессия в недвижимости может представлять собой сделку переуступки прав аналогично договору долевого участия при строительстве жилья.
Застройщик или подрядные организации могут сами вложиться в строительство , оформив часть квартир будущего дома на свои организации.
Когда же строительство подходит к концу, застройщик и иные инвесторы начинают распродавать квартиры в доме по схеме переуступки прав. И зачастую, на данном этапе приобрести квартиру в понравившемся месте можно только через договор цессии с первоначальным инвестором.
Бывают ситуации когда люди, которые вложились в строительство на первоначальном этапе, брали для этого кредит, но выплачивать в дальнейшем его по определенным причинам дальше не имеют возможности. В таком случае договор цессии – это лучший вариант, который позволяет расплатиться со всеми долгами , при этом, не потеряв свои вложенные деньги.
В противном случае, остается только расторгнуть первоначальный договор с застройщиком, что влечет за собой штраф за невыполнение условий договора .
Если оформлять переуступку прав, то затраты могут быть минимальными. В основном они ограничиваются комиссией, которые берет застройщик за согласование уступки. Такие услуги не могут превышать 5% от стоимости всего жилья.
Существенные условия договора
Договор – это официальный документ, подтверждающей переход права на строящийся объект недвижимости от одного лица к другому.
Чтобы не попасть в руки мошенников, в нем обязательно должны указываться такие моменты:
- по какому первоначальному договору делается переуступка права и какие документы после этого должны быть переданными покупателю;
-
должны быть указаны четкие сроки передачи права, цена уступки, содержание уступаемого права;
- если переуступка прав производиться с долгом, то все подробности его погашения должны быть написаны в самом договоре;
- договор должен отображать плату, которую застройщик назначает за переоформление документов.
Согласие застройщика на переуступку
Нужно знать, что сделка переуступки права на строящуюся недвижимость проводится исключительно с участием компании-застройщика. Без его письменного согласия, заключение договора цессии просто невозможно.
Предыдущий инвестор до сделки обязан прислать самому застройщику официальное письменное уведомление о переуступке другому лицу.
Документы, получаемые при оформлении сделки
У покупателя после улаживания всех формальностей на руках должны остаться такие документы, как:
-
Сам договор цессии, по которому была совершена переуступка, в котором есть все дополнения и приложения. Желательно чтобы это был оригинал, но если по каким-то причинам вам выдали копию, то она должна быть заверена нотариусом.
- Согласие застройщика на уступку.
- Акты по передачи всех документов по первоначальному договору с застройщиком.
- Документы, подтверждающие расчеты между сторонами, в соответствии с текстом самого соглашения.
Правильно будет при всех расчётах использовать банковские ячейки, такая передача денег будет более безопасной.
Возможна ли безвозмездная переуступка права?
Все формы договора цессии при сделках с недвижимостью – это возмездные сделки , сопряженные с внесением платы предыдущему инвестору за возможность получить недвижимость в будущем.
Если все же представить ситуацию, когда между юридическим лицом и новым инвестором (приобретателем права на недвижимость) заключается договор цессии на безвозмездной основе, то образец такого соглашения по сути можно будет считать договором дарения недвижимости.
Вместе с тем, согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что дарение юридическими лицами производиться не может .
Нюансы заключения и подводные камни
Во время заключения договора цессии может возникать множество рисков. Но если внимательно отнестись изучению всех подписываемых документов, то таких рисков можно избежать.
Чтобы избежать неприятностей, начинать сделку можно только тогда, когда будет получено письменное согласие компании-застройщика на переуступку прав.
Во время заключения договора покупатель может настоять, чтобы он был заключен именно в трехсторонней форме , то есть с внесением застройщика как третьей стороны. При этом текст документа следует дополнить согласием застройщика на сделку и указанием его прав и обязанностей, в том числе на передачу квартиры по окончании строительства новому инвестору.
Если договор цессии признается недействительным, то все претензии можно предъявить только к цеденту, а компания – застройщик останется не причем. Если все документы будут в наличие, то покупатель в случае отказа, сможет потребовать от цедента вернуть все финансовые средства и еще плюс денежные средства, как возмещение убытков.
Риск может быть связан и с вероятностью банкротства застройщика . В таком случае все требования по передаче недвижимости могут предъявляться только к последнему.
Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, покупатель должен внимательно изучить все документы и проектную деятельность компании – застройщика. Также можно некоторые условия отобразить в договоре, например, цедент должен написать обязательства принять на себя поручительство, если покупатель не получит достроенную квартиру в срок.
Может быть двойная переуступка прав . Мошенники часто могут продавать одну и ту же квартиру два раза. Но квартира может достаться только одному лицу, которое первым оформило договор и зарегистрировало право на недвижимость надлежащим образом.
Покупатель должен внимательно изучить все условия сделки, которую предстоит заключить. Стоит помнить, что договор переуступки обязательно должен пройти государственную регистрацию . Любые другие схемы, могут быть ловушкой.
Конечно, недоверие не всегда может наладить хорошие деловые отношения, но проверка участников сделки и всех оформляемых документов, поможет избежать в будущем многих проблем, сулящих потерю денег.
Видео: Риски покупки квартиры по переуступке
В видеосюжете рассказывается, в чем суть переуступки права в сделках с недвижимостью.
Разбирается, какие риски имеются при заключении договора цессии на жилье в строящемся доме. Даются советы, как обезопасить себя при совершении подобной сделки и как быть при возникновении непредвиденных ситуаций при строительстве и введении жилья в эксплуатацию.
