Улучшение жилищных условий материнским капиталом

Наибольшее распространение из всех направлений использования материнского капитала приобрело улучшение жилищных условий . Программа маткапитала, действующая уже на протяжении 10 лет, удалась во многом именно благодаря тому, что многие семьи смогли улучшить свои жилищные условия (более 95% владельцев сертификата тратят предоставленную государством сумму именно на покупку или строительство нового жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов или займов).

Это вполне ожидаемо, ведь большинство российских семей с детьми живут в стесненных условиях, не имея возможности увеличить свою жилплощадь. Многие молодые семьи вообще не имеют собственного жилья и вынуждены проживать с родителями или в арендуемом жилом помещении, что зачастую не способствует укреплению семейных отношений. В этом случае реальным шансом обзавестись собственной жилплощадью является сертификат на маткапитал.

А для семей, уже имеющих собственное жилье, сертификат МСК — это хороший шанс улучшить свои условия проживания, в том числе приобрести с гос. поддержкой более просторное жилье в сравнении с уже имеющимся.

Что такое улучшение жилищных условий по сертификату на маткапитал?

Законом предусмотрена возможность направить средства МСК на оплату любых не противоречащих законодательству сделок по приобретению недвижимости . Владельцам сертификата лишь необходимо определить, где именно и как они мечтают создать семейное гнездо — будет ли это загородный дом, построенный своими руками, или квартиру или дом они желают приобрести в готовом виде или в строящемся доме. Самое главное, что в результате совершения сделки семья должна приобрести жилье .

К понятию «жилое помещение» с точки зрения Жилищного кодекса РФ относятся:

• До исполнения ребенку 3-х лет круг использования средств МСК несколько ограничен, так как направить средства в этом случае можно только на приобретение жилья с использованием кредитных средств (на уплату первоначального взноса или погашение имеющейся ипотеки).
• Срок в 3 года со дня рождения определен законодателем с целью предотвратить попытки недобросовестных родителей обогатиться за счет детей и после этого, выражаясь буквально, сдать их в детский дом. Считается, что после 3 лет даже у самых нерадивых родителей должны проснуться родительские чувства к малышу и они уже не оставят ребенка на произвол судьбы. С этого срока можно использовать сертификат по всем разрешенным направлениям.

Сделки по приобретению готового жилого помещения на вторичном рынке жилья по договору купли-продажи с использованием средств материнского капитала встречается наиболее часто. Такую сделку можно заключить:

• до достижения ребенком 3-х летнего возраста — только с использованием заемных средств;
• после 3 лет — не привлекая кредитные средства.

Если жилье приобретается до исполнения ребенком 3-х лет, то необходимо оформить жилищный кредит (с формулировкой «на приобретение жилья»), в том числе обеспеченный ипотекой (в широком смысле слова — залог недвижимости). И тогда средства маткапитала могут быть направлены на погашение этого кредита.

Если у семьи достаточно большая сумма собственных средств, но малыш младше 3-х лет, то сумму кредита нужно рассчитать таким образом, чтобы первые два месяца семья могла самостоятельно уплачивать проценты, и после этого размер остатка долга будет составлять не менее чем сумма материнского капитала. Однако следует учитывать трудности, с которыми могут столкнуться семьи при заключении такого кредитного договора:

• кредитные организации (банки) не охотно дают такого рода жилищные кредиты на короткий срок и маленькие суммы (в сравнении с общей стоимостью жилого помещения);
• кредитные потребительские кооперативы (КПК) деньги на короткие сроки дают более охотно, но зачастую просят немалые проценты за свои услуги.

Если жилое помещение приобретается без использования кредитных средств, когда малыш уже подрос, то материнский капитал будет направлен непосредственно на лицевой счет продавца в течение двух месяцев после подачи заявления в органы ПФР. Особенности такой сделки:

1. В договоре купли-продажи должно быть отражено, что расчет покупателя с продавцом производиться с рассрочкой платежа , и остаток в размере сертификата будет перечислен непосредственно на банковский счет продавца в течение 2-х месяцев за счет средств материнского (семейного) капитала.
2. Эти сделки не новы на рынке жилья, и в условиях стагнации из-за кризиса продавцы часто соглашаются подождать 2 месяца поступление платежа за свой счет средств из федерального бюджета.
3. Зачастую покупатели просят предоставить справку об остатке МСК , чтобы убедиться в наличии средств у владельца сертификата. Такая справка может быть выдана по требованию владельца сертификата в органах ПФР.

При заключении данного рода сделки важно детально обговорить сроки передачи жилья — в интересах покупателя, если это произойдет непосредственно в момент заключения договора купли-продажи, а не после поступления последнего платежа.

Продавец вправе настоять на внесение в договор купли-продажи дополнительного пункта об обязанности покупателя в определенный срок (обычно не позднее 10 дней с момента государственной регистрации сделки в Росреестре) обратиться в органы Пенсионного фонда РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского семейного капитала для погашения сертификатом оставшейся суммы рассрочки.

Строительство или реконструкция дома на участке под ИЖС

Использование материнского капитала по этому направлению возможно только после исполнения ребенком 3 лет.

• Строительство объекта ИЖС возможно на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуально-жилищного строительства (ИЖС).
• Земля под дачное строительство (СНТ) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) не дает права возводить на нем жилой дом.

Поэтому направление средств МСК на строительство или реконструкцию объекта ИЖС на непредназначенных для этого земельных участках невозможно .

Земля должна принадлежать владелице сертификата или ее супругу на основании:

• права собственности;
• аренды, безвозмездного пользования земельным участком;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Если земельный участок и (или) дом уже принадлежат детям (например, они получили его в наследство от бабушек или дедушек), то строительство или реконструкция дома с использованием капитала невозможна. Это связано с тем, что построенный жилой дом должен быть оформлен в собственность всех членов семьи после завершения строительства или реконструкции объекта.

Строительство или реконструкция индивидуального жилого дома возможны как самостоятельно, так и с привлечением строительной организации.

• Если привлекается подрядная организация , то на основании договора подряда оплата производится за счет федеральных средств непосредственно на счет строительной организации в размере, указанном в заявлении, но не более чем в размере суммы, указанной в договоре.
• Если же владелец сертификата решил начать строительство своими силами , то порядок получения государственной поддержки в виде материнского капитала следующий:
  1. После того, как получены документы на землю, необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации — оно должно быть выдано владельцу сертификата или его супругу. Если земля досталась в наследство или была приобретена и разрешение на строительство получено прежним хозяином участка, следует получить новое разрешение.
  2. После этого необходимо подать заявление в органы ПФР , приложив указанные документы и указав номер своего банковского счета. В течение 2-х месяцев после подачи заявления, половина суммы капитала будет переведена в банк на счет владельца сертификата.
  3. Далее семье необходимо возвести фундамент и стены, покрыть крышу, после чего получить об этом подтверждение в местных органах власти , которые дали разрешение на строительство объекта.
  4. После этого можно подавать повторное заявление в ПФР на получение оставшейся части мат. капитала, но не ранее чем по истечении 6 месяцев после подачи первого заявления. Остаток средств также будет перечислен непосредственно на банковский счет владельца сертификата или его супруга не позднее чем через 2 месяца после подачи заявления.

Реконструкция отличается от строительства тем, что жилой объект на момент начала работ уже существует и есть необходимость увеличить его жилую площадь .

• Как и в случае со строительством жилого дома, на реконструкцию должно быть получено разрешение в местных органах власти.
• Для получения средств маткапитала не только земельный участок, но и сам дом должен принадлежать на основании одного из прав владения или пользования владельцу сертификата или его супругу.

В остальном порядок получения средств такой же, как и при строительстве дома.

Приобретение недвижимости в строящемся многоквартирном доме (новостройке) позволяет семье сравнительно недорого стать обладателями заветных метров, так как предложения на рынке первичного жилья (особенно на начальных этапах строительства) всегда дешевле, чем готовая квартира на вторичке. Связано это, в первую очередь, с необходимостью ожидания времени для новоселья (чем дольше, тем дешевле стоимость квадратного метра), а также существующими рисками не дождаться сдачи дома в эксплуатацию.

• Учитывая сложную ситуацию на рынке недвижимости и отсутствие денег у населения, многие строительные компании идут навстречу будущим дольщикам и готовы ждать 2 месяца , в течение которого им на счет будут зачислены средства из Пенсионного фонда.
• Некоторые застройщики даже предлагают увеличить сумму капитала за счет собственных средств, предоставив существенную скидку на жилье владельцам сертификата (однако часто первичка под материнский капитал, наоборот, стоит дороже, чем при обычной покупке).

Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке стоит заблаговременно, перед заключением такого договора долевого участия, проконсультироваться в органах ПФР возможно ли будет в данном конкретном случае направить капитал на погашение обязательств.

Также во многих регионах существуют дополнительные программы поддержки различных льготных категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий (например, молодых, малоимущих или многодетных семей, семей с детьми-инвалидами и т.д.). Виды поддержки бывают различными, однако часто предлагается приобрести жилье именно в новом строящемся доме — например, это может быть субсидия на приобретение квартиры эконом-класса со льготной стоимостью квадратных метров.

Поэтому перед покупкой бывает полезно проконсультироваться в местных органах власти, попадаете ли вы под одну из льготных программ, действующих в вашем регионе — в этом случае к субсидии можно будет также прибавить средства по сертификату МСК, и окончательная стоимость квартиры может снизиться наполовину!

Материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке

Возможность перечислить средства капитала на уплату первоначального взноса в случае приобретения недвижимости могла бы стать прекрасной возможностью семьям с детьми улучшить свои жилищные условия. Однако на практике эта норма практически не работает , поскольку кредитные учреждения отказывают заемщикам в финансировании таких кредитов или займов. С чем это связано?

1. В перечне документов для использования сертификата на уплату первоначального взноса указан заключенный с банком договор кредитования или займа , по которому кредитная организация должна перечислить всю сумму кредита на счет продавца недвижимости сразу. Однако средства материнского капитала поступят на счет кредитора только в течение 2-х месяцев со дня подачи заявления в Пенсионный фонд. Таким образом, по этой схеме нарушаются интересы банка.
2. Сам первоначальный взнос был придуман банком с целью страховки и проверки платежеспособности покупателей , насколько они способны при имеющемся у них уровне дохода самостоятельно накопить крупную сумму для приобретения недвижимости. И учитывая, что фактически все кредитные учреждения и заемные организации, работающие с населением, сейчас являются частными , государство не может напрямую указывать им все правила кредитования. А сертификат на материнский капитал в размере 453 тыс. рублей сам по себе никак не гарантирует платежеспособность семьи!

Поэтому, к сожалению, благие намерения государства в заботе о семьях с детьми в данном случае оказались пока практически не реализованными на практике.

Погашение жилищного кредита или займа сертификатом

Владелец сертификата или ее супруг при наличии достаточного стабильного дохода могут самостоятельно приобрести недвижимость с использованием заемных средств. В этом случае по заявлению владельца сертификата средства материнского капитала могут быть переведены в любое время предоставившему кредит или займ банку или другой организации в течение 2-х месяцев со дня подачи заявления — в счет частичного погашения основного долга и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Удобный порядок погашения определяет сам заемщик — это может быть как разовый платеж на всю сумму сертификата, так и деление на части.

• Разовый платеж очень удобен, так как позволяет сразу существенно снизить сумму кредита и процентов за его использование. Он используется на практике в большинстве случаев.
• Однако бывают ситуации, когда семье наиболее удобно выбрать ежемесячные платежи . Это случается тогда, когда материальное положение семьи в конкретный момент не устойчиво.

Например, в семье имеется один малыш, и родители приобретают квартиру с использованием заемных средств. Мама и папа работают и имеют возможность своевременно погашать кредит, оформленный на много лет вперед. Однако в семье появляется второй ребенок и мама выходит в отпуск по уходу за ребенком, пособие по которому сейчас платят лишь до исполнения малышу 1.5 лет (и размер его значительно ниже того дохода, что получала мама на работе — в лучшем случае только 40% от среднемесячного заработка). И доходов папы уже не достаточно, чтобы обеспечить увеличившиеся расходы семьи и оплачивать каждый месяц кредит. В этом случае целесообразнее выбрать вариант оплаты капиталом частями, равными сумме ежемесячного платежа.

Кроме того, остающаяся на сертификате по состоянию на конец года сумма материнского капитала будет продолжать индексироваться. Однако, с другой стороны, в отличие от разового платежа в этом случае сумма кредита погашается медленно, и в это время на нее продолжают начисляться высокие проценты за пользование заемными средствами.

Более подробно правила и способы использование материнского капитала на покупку жилья в ипотеку приводятся в этой статье.

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Во всех случаях, когда приобретаемое с использованием сертификата МСК жилье оформлено не на всех членов семьи (например, при погашении ранее взятой ипотеки), владелец имущества — мама или ее супруг, — дают заверенное у нотариуса обязательство оформить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала, в собственность всех членов семьи .

В данном случае к членам семьи относятся:

• мама детей;
• ее супруг (даже если он не является биологическим отцом детей);
• сами дети (включая еще не родившихся), если они будут рождены на момент оформления общей собственности в рамках исполнения обязательства.

Размер долей, согласно закону о капитале, определяется по соглашению сторон . Но поскольку здесь затронуты интересы несовершеннолетних детей, зачастую оформить недвижимость на них можно будет в размере не меньшем, чем составила бы их доля при разделе на всех членов семьи в равных долях .

Произвести отчуждение (продажу приобретенного жилья, дарение и т.п.) до исполнения обязательства по выделению долей на всех членов семьи нельзя , так как это будет являться нарушением законодательства и может быть расценено как мошенничество с федеральными средствами.