Какие способы защиты прав дольщиков существуют и как ими воспользоваться

Основной закон о защите прав дольщиков — ФЗ №214 от 30.12.2004 г. Однако обозначенный закон — не единственный нормативный акт, способный помочь в защите прав обманутых дольщиков, на стороне пострадавших лиц также ГК РФ, Закон о потребителях, положительная судебная практика по рассматриваемой сфере.

Инвестиции в рынок недвижимости сопряжены c весомыми рисками для будущего собственника, ведь случаев обмана со стороны недобросовестных строительных компаний становится все больше. Во избежание неблагоприятных последствий каждому человеку необходимо повышать свою грамотность и осведомленность о законодательных механизмах, обеспечивающих защиту прав дольщиков.

Законные инструменты для граждан

Оформление договора в точном следовании букве закона (ФЗ №214), признание его легитимности в уполномоченных органах не всегда сможет обеспечить защиту прав дольщиков, в том числе гарантировать соответствие качества приобретенной квартиры (объекта долевого строительства) договорным условиям, нормативно-технической и проектной документации.

Обратим Ваше внимание на то, что по тексту речь идет о договоре долевого участия в строительстве (далее также-договор).

Какие же способы защиты прав дольщиков предлагает нам действующее законодательство РФ?

Обратимся к содержанию основополагающей статьи, включающей инструменты для пострадавших лиц, а именно-ст.12 ГК РФ и соотнесем предлагаемые инструменты с положениями статей основного закона в сфере долевого строительства.

Способы защиты прав дольщиков можно разделить на судебные и внесудебные процедуры, разделить по характеру финансовых возмещений (неустойка, убытки и др.).

Подтверждение собственности

Одним из основных методов защиты прав обманутых дольщиков является законное полномочие признать свое право собственности на недвижимый объект вследствие неисполнения обязательств застройщиком по вводу в эксплуатацию (разрешение отсутствует либо не сдано на регистрацию и др.). Иск о признании может иметь следующие основания (ч.3 ст.16 ФЗ №214):

• на объект недвижимости;
• на объект незавершенного строительства;
• на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

Расторжение сделки

1.Закон о защите прав дольщиков позволяет Вам прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, если контрагентом (застройщиком) не будут соблюдены условия ст.ст. 1-3 ФЗ №214: фирма не отвечает законным требованиям на аккумулирование денежных средств граждан, не располагает обязательной документацией. Соответствующий иск о признании договора недействительным подается в суд.

Также в части финансового возмещения Вы можете законно претендовать на:

• возврат перечисленных денежных сумм;
• сумму процентов по ст.395 ГК РФ в двойном размере;
• убытки, рассчитанные в финансовом эквиваленте.

2.Вы можете обратиться в суд с требованием о прекращении действия договора (расторжении договора) ч.1.1 ст.9 ФЗ №214 ФЗ:

• если строительство прекращено или приостановлено;
• существенно изменена проектная документация;
• иные случаи, прописанные в законодательстве.

3.В одностороннем порядке расторгнуть договор возможно по следующим основаниям

• существенное нарушение требований по качеству и устранению недостатков;
• нарушение срока передачи объекта более чем на 2 месяца;
• нарушение условий о поручительстве;
• в иных случаях, прописанных в законе.

Важно! Следуя п.2 и п.3 Вы законно требуете возврат внесенных денежных сумм, уплату неустойки в вашу пользу в двойном размере.

Финансовые возмещения

1. Возмещение убытков является дополнительным методом защиты прав дольщиков по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком: они подлежат истребованию поверх суммы штрафных санкций (неустойки, пени)- ч.3ст.3 ФЗ №214.

2. Еще одним способом защиты прав дольщиков по договору в части соблюдения сроков сдачи объекта является штрафная мера-неустойка (пени), начисляемая в случае просрочки со стороны Заказчика сдачи объекта в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре. Размер этого возмещения определяется в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214.

Важно! Даже по соглашению сторон неустойка не подлежит уменьшению.

3. Компенсация морального вреда, для применения нормы достаточно доказать реальный факт ущерба. Как правило, подлежит истребованию в суде вместе со штрафными санкциями.

Содействие власти

1. Помощь и содействие со стороны государственных органов — еще один вариант развития событий для пострадавших лиц. Из местного или регионального бюджета могут быть выделены суммы для помощи пострадавшим гражданам, оказано содействие в поиске нового инвестора для завершения строительств и ряд других эффективных мер.

2. Особую роль занимают общества по защите прав дольщиков, которые, как правило, входят в Комитеты по защите прав потребителей, существующие в каждом субъекте РФ. В эту организацию могут быть направлены жалобы на действия недобросовестных застройщиков, здесь может быть оказана соответствующая юридическая поддержка.

В этой части стоит отметить, что общественными организациями потребителей продвигалось создание отдельного общественного объединения-Общества по защите прав дольщиков, целью которого могло бы стать содействие на всех этапах строительства дома.Однако пока инициатива не была реализована.

В то же время лица, столкнувшиеся с действиями недобросовестных застройщиков, организуют инициативные группы-собственные комитеты по защите прав дольщиков,направляют коллективные жалобы, подают иски, отстаивают свои интересы в отношениях с застройщиками.

Комитеты по защите прав дольщиков либо отделы, которые занимаются вопросами в этой сфере, учреждены в Департаментах по надзору в сфере строительства -органы государственной власти на региональном уровне, весьма эффективные механизмы в борьбе с компаниями-нарушителями.