Главная 7 Ваш юрист 7 В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?

В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?

В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?

Купля-продажа квартиры – довольно сложная сделка, так как требует соблюдения определенного порядка, без которого не наступит юридический факт: переход права собственности от одного гражданина к другому. Покупка квартиры у двух собственников отличается еще большей специфичностью.

Общая собственность на имущество: как возникает и что это такое?

Право собственности на жилплощадь у нескольких лиц возникает в случаях:

  • наследования;
  • приватизации коммунальной квартиры;
  • покупки квартиры после заключения брака и до момента его расторжения;
  • вложения капитала в покупку недвижимости несколькими гражданами;
  • приватизации квартиры всеми членами в собственность.

Существуют два вида общей собственности:

  1. Общая долевая (имущество принадлежит двум и более лицам с определением доли каждого).
  2. Общая совместная (имущество принадлежит нескольким лицам; доли не определены).

При этом участники общей совместной собственности могут на основании документа, заверенного у нотариуса, выделить доли для каждого собственника и перевести квартиру в разряд общей долевой собственности.

Основной особенностью права на распоряжение общей собственностью является то, что собственниками и, соответственно, распорядителями, является несколько лиц. Если один из собственников хочет совершить какое-либо действие с общим имуществом, то ему понадобится согласие вех остальных владельцев; в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Но даже если участник общей долевой собственности получил согласие на продажу своей доли, единственное, что он может сделать – это выделить долю в натуре. Исключение в данном случае составляют коммунальные квартиры.

Договор купли-продажи коммунальной квартиры

Коммунальная квартира, как правило, принадлежит двум и более лицам и находится в общей долевой собственности. Доля равняется комнате, которая закреплена за каждым гражданином. Соответственно, места общего пользования – общее имущество.

Прежде чем заниматься куплей-продажей своей собственности, все владельцы должны путем заключения соглашения, заверенного у нотариуса, определить доли в местах общего пользования. Если собственники не приходят к согласию или не хотят заключать такое соглашение, то каждый из них может обратиться в суд.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире может быть ограничена в двух случаях:

  1. Если в случае вселения новых жильцов произойдет ухудшение условий проживания, то сделка может быть признана недействительной по иску других собственников через суд.
  2. Если на проживание в квартире претендуют люди, которые не могут проживать там в соответствии с действующим законодательством (например, страдающие открытой формой туберкулеза и т.д.).

Если владелец комнаты хочет продать ее, то право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. То есть собственник объявляет о своем желании продать комнату, и в случае отказа других собственников от покупки, продает ее третьим лицам.

Но продать квартиру можно не раньше, чем через месяц после того, как об этом будет объявлено другим владельцам. Абсолютно все собственники могут претендовать на преимущественное право покупки. Но если между ними возник спор, то приоритетом пользуется тот, кто раньше всех купил комнату.

Извещение о продаже комнаты должно быть сделано в письменной форме и вручено собственникам под роспись или направлено заказным письмом. Но если кто-то из собственников решил передать право преимущественной покупки третьему лицу, то такое действие законодателем не допускается.

Если правило об уведомлении о праве покупки квартиры собственников не исполняется, то не ждите ничего хорошего! Любой из них в течение 3 месяцев с момента заключения сделки вправе подать заявление в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

То есть если вы купили долю в квартире, а суд встал на сторону обиженного собственника, то вы лишитесь вновь приобретенного жилья. Безусловно, у вас останется право требовать с продавца всех причиненных вам убытков.

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности

Основным требованием при совершении сделки купли-продажи жилья, которое находится в общей собственности, является согласие всех его собственников на совершение сделки.

Соответственно, вы также можете купить либо долю в квартире, либо полностью всю квартиру.

Аналогичная ситуация и с квартирой, которая была куплена в браке: даже если собственник – один из супругов, распоряжаться судьбой квартиры он может только при согласии второго супруга.

Если никакого нотариально заверенного согласия второго супруга нет, и он не присутствовал при сделке, то помните, что он может обратиться за защитой своих прав в суд и в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки, написать заявление о признании сделки недействительной.

Если один из собственников квартиры – несовершеннолетний ребенок, то для совершения сделки по продаже квартиры его родителями или законными представителями должно быть получено согласие органа опеки и попечительства.

Аналогичным образом разрешается вопрос, когда необходима продажа доли в квартире, в которой один из собственников – ребенок. Через разрешение органа опеки.

Запомните: долю можно продать только в общей долевой собственности; в общей совместной собственности это не предусмотрено.

О admin

x

Check Also

Как происходит выплата премий с 3 октября года?

Как происходит выплата премий с 3 октября 2016 года? Выплата премии с 3 октября 2016 года производится с учетом корректив, введенных законом О внесении изменений… ...

Проверка иностранной компании — основания

Проверка иностранной компании — основания Проверка иностранной компании выполняется уполномоченными органами с целью определения степени соответствия ее деятельности требованиям, установленным действующим российским законодательством. В нашей ...

Как узнать — на кого зарегистрирована сим-карта?

Как узнать — на кого зарегистрирована сим-карта? Как узнать — на кого зарегистрирована сим-карта, если вас атакуют назойливыми звонками с незнакомого номера или присылают СМС ...

Нераскупленный товар запретят возвращать

Нераскупленный товар возвращать производителю запретят Возврат непроданных в срок товаров производителю – извечная головная боль последних. Это убытки, вынести которые могли далеко не все организации. ...