Главная 7 Образцы документов 7 Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора?

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный контракт — это документ, цель которого — подтверждение обоюдного согласия сторон в перспективе подписать основной договор, непосредственно касающийся передачи конкретного имущества. При этом статья предписывает контрагентам в первичном соглашении точно обозначить предмет основного контракта, сроки, отведенные на его подписание, а также условия, имеющие значение для каждого из них.

В то же время ГК РФ не обязывает контрагентов указывать иные существенные условия, обязательные для конкретного вида договора. Тем не менее практики указывают на необходимость фиксации в подписываемом документе условий, касающихся срока исполнения основного соглашения и цены имущества, во избежание судебных споров относительно смысла данных положений, т. к. в случае разногласий между сторонами в силу все той же статьи 429 ГК РФ эти вопросы должны определяться судом.

Форма первоначального соглашения

Статья 429 ГК обязывает контрагентов заключить первичную сделку в форме, предписанной законодательством для главного контракта. В противном случае соглашение считается ничтожным.

Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда переход прав по основной сделке подлежит госрегистрации, согласно пункту 14 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.

Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.

Задаток в первичном договоре

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:

  1. Уплата в счет суммы, положенной продавцу по главной сделке.
  2. Подтверждение факта подписания первичного соглашения.
  3. Гарантия выполнения обязанностей, возложенных на себя контрагентами.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно. Соответственно, задаток правомерно выступает одним из средств обеспечения соблюдения условий первичного контракта.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства о заключении основного контракта по вине продавца задаток должен быть возвращен в двукратном размере. При незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя задаток остается у продавца. Если же стороны передумали заключать договор либо не предприняли никаких мер для его заключения в течение обозначенного в предварительном соглашении срока, задаток подлежит возврату.

Возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме, действующей в отношении неисполнения договорных обязательств, и предполагает следующие шаги:

  1. Отправку письменного требования стороне о возврате задатка.
  2. Обращение в суд с иском о возврате задатка в одинарном или двойном размере в случае неисполнения такого требования.

Судебная практика и возврат задатка по предварительному договору

Судебная практика показывает, что к спорам о взыскании задатка могут применяться нормы пункта 1 статьи 333 ГК РФ — на это прямо указано в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ О некоторых… от 22.12.2011 № 81. Суть обозначенного положения сводится к тому, что если возврат задатка в двукратном размере явно не соответствует последствиям незаключения основного договора, то причитающаяся в этом случае покупателю сумма может быть уменьшена судом по требованию продавца. Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.

Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.

О admin

x

Check Also

Образец единой упрощенной декларации за 1 квартал

Образец единой упрощенной декларации за 1 квартал 2018 года Для чего нужна единая упрощенная декларация? Единая упрощенная декларация (ЕУД) — удобная альтернатива нулевой налоговой отчетности ...

Претензия застройщику о выплате неустойки — образец

Претензия застройщику о выплате неустойки — образец 2017-2018 Претензия застройщику о выплате неустойки 2017-2018 — образец письменного обращения может потребоваться дольщику в обстоятельствах несоблюдения условий ...

Образец дополнения к исковому заявлению в суд

Образец дополнения к исковому заявлению в суд Общая информация о дополнении к иску Согласно нормам действующего гражданского и арбитражного законодательства истец в процессе имеет право ...

Образец договора поручительства между юридическими лицами

Образец договора поручительства между юридическими лицами Соглашение о поручительстве: законодательство Поручительство представляет собой такой вид обеспечения исполнения обязательств, в соответствии с которым поручитель несет ответственность ...