Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Если вы решили не переплачивать агенту, самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке – обязательная процедура, которая станет страховкой от мошенников или сомнительных сделок.

Основные проблемы при покупке «вторички»

У покупки подержанной квартиры есть неоспоримые преимущества. Дом сдан, а значит, в числе обманутых дольщиков вы точно не окажетесь. Микрорайон благоустроен (в большей или меньшей степени), вся необходимая для жизни инфраструктура есть – детские сады, школы, магазины, транспортное сообщение.

А вот риски проколоться при покупке «вторички» даже больше, чем при приобретении новой жилплощади, хотя проверка юридической чистоты квартиры не помешает ни в том, ни в другом случае.

Какие же неприятности подкарауливают беспечных покупателей?

Липовая доверенность – документ может оказаться фальшивкой или его действие отменено до регистрации сделки купли-продажи, что позволит признать покупку недвижимости недействительной.

Заниженная цена – щедрыми оказываются только черные риэлторы, которым надо побыстрее сбыть незаконный товар. Ни один владелец собственности не будет отдавать ее за бесценок.

Незаконная приватизация также позволит признать сделку недействительной. Насторожить должно следующее – супруг или дети пропали без вести. Родственники легко могут объявиться спустя годы и потребовать восстановления жилищных прав.

Нет согласия всех собственников. Если жилье имеет нескольких владельцев, согласие на продажу потребуется от каждого. Если зарегистрированы несовершеннолетние, то придется ждать одобрения органов опеки.

Темная история . Следует внимательно изучить историю квартиры – когда и у кого приобретена, сколько раз покупалась и продавалась, передавалась ли по наследству.

Долги. Не исключены ситуации, при которой жилплощадь новый хозяин получает с приданым – долгами за капремонт, которые придется погашать. За долги по квартплате переживать не стоит – они к новому владельцу не переходят, но чтобы избежать головной боли лучше все-таки данный момент прописать в договоре.

Важно! Если за квартиру не выплачена ипотека, то фактически она принадлежит банку. Тем, кто решается на оформление сделки по такому жилью, стоит подготовиться к дополнительным сюрпризам, в том числе по просрочкам платежей старых хозяев.

Насторожить должно и жилье, которое в течение короткого отрезка времени неоднократно продавалось и покупалось. Юридическая история такой недвижимости подмочена, к тому же существует большая вероятность мошенничества. От такого предложения лучше отказаться либо придется проверить всех прежних владельцев, их супругов и ближайших родственников.

Какие документы запросить?

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Для этого достаточно запросить определенный пакет документов, при этом покупатель имеет полное право ознакомиться с бумагами, которые касаются не только недвижимости, но и личности продавца или собственника.

Для проверки чистоты сделки при покупке квартиры следует внимательно изучить:

правоустанавливающие документы – св-во о собственности, договор дарения, наследования, приватизации и пр.;

выписку из ЕГРП;

выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных (выдается в МФЦ);

справку о долгах по квартплате (заказывается в МФЦ);

справку из нарко- и психодиспансеров.

Выписку из ЕГРП может заказать в МФЦ или Росреестре любой человек. Для этого нужно знать только адрес жилья. Справка позволяет понять, действительно ли продавец является собственником, а если заказать расширенный вариант, то можно проследить всю историю недвижимости с момента первой записи о ней в Едином госреестре. Особенное внимание уделяется графе Обременения. Она позволяет понять, находится ли недвижимость в залоге. Один из вариантов решения проблем с ипотекой – погашение задолженности из назначенной суммы за квартиру.

На заметку! Продажа квартиры по доверенности – один из рисковых вариантов. Чтобы обезопасить себя, необходимо запросить у продавца контакты владельца жилья, встретиться и переговорить с ним лично.

Стоит быть осторожным и в случаях, когда квартира выставлена на продажу сразу после принятия в наследство. В течение 3 лет не исключено появление новых наследников, которые попытаются оспорить сделку в суде.

Кроме основных документов, хорошо бы запросить и дополнительные:

документы на помещение: кадастровый и технический паспорт, поэтажный план, экспликация – нужны для проверки реальной площади жилья, а также того, чтобы узнать, проводились в помещении какие-либо перепланировки;

справка из паспортного стола (форма 9) о временно выписанных лицах.

Важно! И не забудьте в обязательном порядке попросить у продавца паспорт.

Задайте все вопросы!

Не стесняйтесь спрашивать продавца обо всем, что касается выставленного объекта. Юристы рекомендуют обязательно задать следующие вопросы:

по какой причине квартира продается;

была ли она куплена в последний раз более 3 лет назад (время исковой давности, позволяющее оспаривать сделку);

есть ли среди продавцов (или их родственников) несовершеннолетние или нетрудоспособные;

состоит ли владелец в браке и состоял ли на момент приобретения недвижимости (если продавец в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга);

не является ли собственник должником или банкротом (проверяется по ФИО и дате рождения в официальной базе исполнительных производств)?

Важно! Подтвердить отсутствие судебных споров по объекту можно на сайте районного суда, к чьей компетенции относится рассмотрение дел по адресу недвижимости.

Зачастую покупатель и продавец договариваются указать в договоре заниженную стоимость, чтобы заплатить меньше налогов. Поступать так или нет – каждый решает так, как позволяет совесть. Стоит только помнить, что в случае признания сделки незаконной, продавец вернет только ту сумму, которая обозначена в договоре.

После изучения материала, проблем с тем, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, возникнуть не должно. Однако нужно быть готовыми к вероятности, что даже со всеми подстраховками и юридически грамотным оформлением договора, в жизни могут возникнуть граждане, которые докажут в суде ущемление своих прав.